Vous envisagez de vendre un bien immobilier en copropriété ? Connaissez-vous la définition de la loi Carrez ?
Ce diagnostic obligatoire garantit une transparence et un calcul total sur la superficie exacte de votre logement lors de la vente.
La définition de la loi Carrez impose de mentionner la surface privative dans l’acte de vente, évitant ainsi toute mauvaise surprise pour l’acheteur. Mais de quoi s’agit-il exactement et comment calcule-t-on ces fameuses surfaces ?
Je vous explique tout sur les calculs de votre appartement.
Quelle-est la définition de la surface loi Carrez ?
Adoptée en 1996, ce droit protège les acheteurs de biens immobiliers en copropriété en obligeant le vendeur à fournir la superficie précise du projet vendu.
Contrairement à la surface habitable, la définition de la loi Carrez exclut certaines parties du bien immobilier, comme les murs, cloisons, escaliers, et tout espace dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Par exemple, si vous possédez des combles aménagés, seules les parties suffisantes seront prises en compte dans le calcul de la surface privative.
Le mesurage doit être renseigné sur les annonces.
Quels types de logements sont concernés ?
La définition de la loi Carrez concerne les biens immobiliers en lot, c’est-à-dire les logements situés dans des immeubles divisés en lots (appartements, locaux commerciaux, etc.).
Le diagnostic immobilier s’applique aux :
- Appartements : que ce soit dans un immeuble résidentiel ou mixte (résidentiel et commercial).
- Maisons en lot horizontale : lorsqu’une maison fait partie d’un ensemble partageant des parties communes, comme une voie d’accès.
- Locaux commerciaux : boutiques, bureaux, ou tout espace destiné à une activité professionnelle, à condition qu’ils soient en lot.
- Parties de copropriété : caves, garages ou greniers, à condition qu’ils soient des parties privatives accessibles et clos.
La superficie ne s’applique pas aux logements vendus en pleine propriété, comme les maisons individuelles qui ne font pas partie d’un ensemble, ni aux biens vendus sur plan (VEFA) ou en état futur d’achèvement.
Durée de validité de la définition de la loi Carrez
Le diagnostic de ce droit n’a pas de durée de validité spécifique. En effet, tant que la configuration du bien immobilier ne change pas, le mesurage reste valable indéfiniment.
Cependant, si des modifications sont apportées au logement, comme des travaux d’aménagement, la création de nouvelles pièces, ou des changements dans la distribution des espaces (par exemple, ajout ou suppression de murs), il est nécessaire de refaire le contrôle pour mettre à jour la surface habitable exacte.
Je vous conseille donc de vérifier la précision de la superficie de chaque pièce avant chaque vente, même si un rapport a déjà été effectué par le passé, afin d’éviter tout litige pendant l’achat.
Comment se calcule la superficie Carrez ?
La surface des logements comprend uniquement les parties privatives, c’est-à-dire les zones du bien qui sont destinées à l’usage exclusif du propriétaire.
Ce qui est pris en compte dans la surface
- Les pièces principales : séjour, chambres, bureau, etc.
- Les cuisines et salles de bain : à condition qu’elles soient closes et couvertes.
- Les combles aménagés : uniquement les parties d’au moins 1,80 mètre de haut.
- Les placards intégrés : s’ils sont au niveau du sol et fermés.
- Les vérandas : si elles sont closes et couvertes.
Ce qui est exclu de la définition de la loi Carrez
- Les murs, cloisons, marches d’escalier : toutes les surfaces occupées par les éléments structurels du logement.
- Les gaines, embrasures de portes et embrasures de fenêtres : elles ne participent pas à la surface habitable.
- Les parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre : elles ne sont pas comptabilisées, même si elles font partie de l’habitation.
- Les caves, garages et parkings : ces espaces ne sont pas considérés comme des parties privatives à usage d’habitation et sont donc exclus de la mesure.
- Les balcons et terrasses : même s’ils sont privatifs, ils ne sont pas intégrés dans la surface car ils ne sont pas clos et couverts.
Le calcul de la superficie est donc très précis et nécessite de bien connaître les règles d’inclusion et d’exclusion.
Un rapport incorrect peut entraîner des litiges, c’est pourquoi appelez un diagnostiqueur pour établir ce mesurage lors de la location d’un bien immobilier en copropriété.
L’importance du diagnostic lors de la vente
Lors de la transaction d’un bien immobilier, le diagnostic de la définition de la loi Carrez est un document essentiel à fournir.
Il garantit une information claire et précise à l’acheteur, tout en évitant les litiges postérieurs à la cession.
Si la superficie réelle est inférieure à celle indiquée dans l’acte du notaire, l’acquéreur peut demander une révision de la transaction. Ce métrage protège les deux parties en assurant une transparence totale.
Le calcul n’est pas seulement une formalité administrative, il permet de rassurer et de protéger les différentes parties lors des transactions immobilières.
Pour les vendeurs, c’est un gage de crédibilité. Pour les acheteurs, c’est l’assurance d’une information fiable sur la superficie de l’appartement.
Il est donc essentiel de bien comprendre cette loi et de respecter ses exigences pour éviter tout désagrément lors de la vente de votre propriété.
Avantages et inconvénients de la loi Carrez
La définition de loi Carrez offre plusieurs avantages pour les acheteurs comme pour les vendeurs.
D’abord, elle garantit une transparence totale en obligeant le vendeur à indiquer la superficie exacte du bien en copropriété.
Cela évite les mauvaises surprises pour l’acheteur qui connaît ainsi la surface exacte de son futur logement, sans risque de découvrir une différence après l’achat.
De plus, ce métrage offre une protection juridique aux acquéreurs : si la pièce réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte notarié, ils peuvent demander une réduction proportionnelle du prix.
Ce mesurage réduit considérablement les litiges et rassure les deux parties. Par ailleurs, pour le vendeur, fournir un diagnostic précis renforce sa crédibilité et prouve sa transparence, facilitant ainsi le processus de vente.
La définition de la loi Carrez instaure donc un climat de confiance lors de la transaction et limite les conflits potentiels.
Enfin, elle permet de clarifier les surfaces privatives et communes, ce qui est essentiel dans les copropriétés où les parts de chaque propriétaire sont souvent mal comprises.
Inconvénients de la loi Carrez
Le premier est l’obligation pour le vendeur de réaliser un diagnostic par un professionnel, ce qui entraîne un coût supplémentaire.
De plus, un rapport mal réalisé peut être préjudiciable : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, le vendeur devra baisser le tarif, voire risquer l’annulation de la vente dans les cas extrêmes.
La méthode de calcul, qui exclut certaines parties comme les murs et espaces inférieurs à 1,80 mètre, peut également prêter à confusion.
Cela nécessite une expertise précise pour éviter les erreurs. De plus, la définition de loi Carrez ne s’applique qu’aux biens en lot, excluant ainsi les maisons individuelles en pleine propriété ou les biens vendus en état futur d’achèvement.
Cette différence de traitement peut créer une disparité dans la transparence des transactions, car les acquéreurs de ces biens ne bénéficient pas de la même garantie sur la superficie.
Cela peut être perçu comme une inégalité par certains acheteurs.
Quel-est le prix d’une mesure de surface loi Carrez ?
Le tarif d’un diagnostic de superficie Loi Carrez varie généralement entre 70 et 150 euros, en fonction de plusieurs éléments :
- La taille du bien immobilier : Plus la surface du logement est grande, plus le coût sera élevé. Par exemple, pour un petit appartement, le montant peut se situer autour de 70 à 100 euros, alors qu’un local commercial pourrait coûter jusqu’à 150 euros, voire plus.
- La localisation : Les tarifs peuvent varier en fonction de la région et de la ville. Dans les grandes agglomérations, les tarifs tendent à être plus élevés en raison de la demande et des coûts de déplacement du diagnostiqueur.
- La complexité de la maison : Si le logement comporte des configurations complexes, comme des mezzanines, le diagnostic nécessitera plus de temps et de précision, ce qui peut influencer le coût.
- Les diagnostiqueurs : Les montants peuvent également varier d’un professionnel à l’autre en fonction de leur expertise, de leur renommée et des services inclus (certains proposent, par exemple, un rapport détaillé ou des conseils personnalisés).
Comparez plusieurs devis pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix et de s’assurer que le diagnostiqueur est bien certifié et assuré. Cela garantit la fiabilité des mesures et vous protège en cas de litige.
Quelles-sont les différences avec la surface habitable ?
La définition de loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété et doit être mentionnée dans l’acte de vente pour protéger les acheteurs en leur fournissant une information précise sur la superficie privative.
Elle inclut les surfaces de plancher des locaux clos et couverts, mais exclut les murs, cloisons, marches d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
Les différences entre loi Carrez et surface habitable du projet ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.
En revanche, elle concerne tous les types de logements, en lot ou non, et est utilisée pour les baux de location et les normes de la loi Boutin.
Elle inclut également les zones de plancher des bureaux clos et couverts, mais exclut les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons et vérandas.
Comme pour la Carrez, les pièces inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées, mais certains placards et dégagements peuvent être inclus dans le calcul de la surface habitable.
La superficie de ce droit est indispensable lors de la vente de biens, car elle permet de déterminer précisément le prix du logement.
Quant à la surface habitable, elle est essentielle pour les baux de location et pour vérifier la conformité aux normes de la loi Boutin, notamment en matière de location et d’aides au financement.
Ces deux mesures sont donc complémentaires mais ne s’appliquent pas de la même manière selon le type d’appartement.
Que faire en cas d’erreur du mesurage ?
Si la superficie de la définition de la loi Carrez annoncée dans l’acte diffère de plus de 5 % par rapport à la réelle, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée.
Par exemple, si la surface indiquée est de 100 m² mais qu’elle est de 90 m², l’achat peut exiger une baisse correspondant à ces 10 m² manquants.
L’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte du notaire pour contester et réclamer une compensation financière.
Passé ce délai, il ne pourra plus se retourner contre le vendeur, sauf en cas de tromperie avérée, c’est-à-dire si le propriétaire a délibérément faussé les informations.
Dans les cas extrêmes, l’erreur peut entraîner l’annulation pure et simple de la vente, si le preneur parvient à prouver que la différence de surface est significative au point de remettre en question son intention d’achat.
Ce type de recours reste rare et difficile à obtenir. Si l’erreur provient du diagnostic établi par un professionnel, le vendeur peut se retourner contre ce dernier pour obtenir réparation, mais cela n’annule pas sa responsabilité vis-à-vis de l’acheteur.
En cas de recours contre le diagnostiqueur, le vendeur devra prouver que l’erreur provient bien du diagnostiqueur et non d’une autre source.
Exemple de calcul détaillé pour un logement
Appartement en copropriété de 80 m² au sol
- Surface totale au sol : 80 m².
- Salon : 30 m² avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
- Chambre 1 : 15 m²
- Chambre 2 : 12 m²
- Cuisine : 10 m²
- Salle de bain : 6 m² avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
- Placards intégrés : 4 m².
- Escalier et murs : 3 m².
Surface habitable
Elle est identique car toutes les pièces sont incluses, sauf l’espace < 1,80 m.
Surface habitable totale : 75 m².
- Totale au sol : 120 m². Salon : 35 m²
- Chambre 1 : 20 m² avec hauteur > 1,80 m.
- Chambre 2 : 18 m² dont 5 m²
- Salle de bain : 7 m²
- Combles : 25 m² dont 10 m²
Résultat final
- Superficie loi Carrez : 75 m²
- Surface habitable : 75 m²
