Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez connaître précisément la superficie de votre logement ?
Le calcul de la surface habitable est une étape pour estimer la valeur de votre logement et vous conformer à la loi, notamment lors de la vente.
Découvrons les distinctions avec la loi Carrez et le calcul de la surface habitable de vos surfaces.
Rappel : définition de la surface habitable
Cette superficie en droit immobilier est définie par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La définition de la surface habitable comprend le plancher d’un logement, après déduction des espaces occupés par les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Certaines zones, comme les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, balcons, terrasses, loggias, et les parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, ne sont pas inclus dans ce calcul de la surface habitable.
En d’autres termes, elle représente l’espace réellement utilisable par les occupants au quotidien.
La loi Boutin se compose des pièces principales et son urbanisme est encadré par l’article R.111-2 du même code et se retrouve souvent appliqué dans le cadre de la loi Carrez, notamment pour les logements en copropriété.
Quelle-est la superficie minimum pour la loi Boutin ?
Le droit immobilier fixe les critères minimaux de surface et de volume habitables à respecter lors de la conception d’un logement. Ces seuils varient en fonction du nombre d’habitants prévus dans le logement.
- Pour un appartement destiné à accueillir jusqu’à quatre personnes : il faut prévoir au moins 14m2 dans l’habitation et 33 mètres cubes de volume par habitant.
- Au-delà de quatre habitants : pour chaque personne supplémentaire, le logement doit offrir au minimum 10 m2 et 23 mètres cubes.
Il n’existe pas de norme ou de lois imposant des surfaces minimales par zone dans un logement.
Cependant, dans la pratique, une pièce est généralement considérée comme une chambre si elle dispose d’au moins 9 m2.
Différences avec la loi Carrez
Le calcul de la surface habitable se réfère à l’espace réellement utilisable pour vivre dans un bien immobilier.
Elle prend en compte les pièces principales comme les chambres, le salon, la cuisine, et les salles de bains.
En revanche, les sous-sols, combles non aménagés, garage et autres travaux similaires sont exclus.
La différence avec la loi Carrez, quant à elle, s’applique uniquement aux biens en copropriété et se concentre sur la surface privative d’un lot.
En effet, ce droit inclut certaines zones comme les placards, les combles aménagés ou les vérandas, tant que leur hauteur est supérieure à 1,80m.
Elle exclut les mêmes endroits que le calcul de la surface habitable, tels que les balcons, caves et garages.
Pourquoi calculer la surface habitable ?
La première raison est qu’il influence directement la valeur marchande d’une maison. Le prix au mètre carré est un indicateur de référence dans l’évaluation d’un logement, et une mesure mal calculée peut fausser cette estimation.
De plus, dans certaines transactions immobilières, comme la vente d’une maison en copropriété, la loi impose de communiquer les informations exactes à l’acheteur.
De plus, si elle est mal définie et qu’une erreur est découverte après la transaction immobilière, cela peut entraîner une réévaluation du prix, voire l’annulation de la transaction si la différence est trop importante.
Enfin, le calcul de la surface habituable est souvent nécessaire pour des démarches administratives, notamment lors de la mise en location d’un bien immobilier.
Le locataire doit être informé et une erreur de différence peut entraîner des complications juridiques.
Explications du calcul de la surface habitable
Le concept concerne uniquement les biens immobiliers à usage résidentiel, tels que le calcul de la superficie habitable d’une maison ou d’une maison.
Cette notion réglementaire ne s’applique donc pas aux biens destinés à des activités professionnelles, comme les locaux commerciaux ou les bureaux.
Dans ces cas-là, d’autres critères peuvent être pris en compte, mais la loi Boutin n’entre pas en jeu.
Les pièces à inclure dans le calcul de la surface habitable
Ces espaces incluent principalement les salons de vie essentielles comme les chambres, le salon, la cuisine et les salles de bains.
Elles doivent répondre à un critère fondamental pour être considérées dans l’opération: elles doivent disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins supérieure à 1,80 mètre.
Ce seuil est indispensable pour que la superficie de ces pièces soit intégrée dans le calcul de la surface habitable totale, conformément à la loi Boutin.
Cependant, certaines zones du logement sont exclues. Parmi celles-ci, on trouve le garage, caves, sous-sols, balcons, terrasses, ou encore les combles non aménagés.
Bien qu’ils fassent partie intégrante de la maison, ils ne sont pas considérés comme habitables selon les critères légaux, car ils ne répondent pas aux exigences minimales en termes d’habitabilité ou de confort quotidien pour les occupants.
Le calcul de la surface habitable est ainsi un exercice de précision, visant à ne prendre en compte que les zones réellement utilisables pour vivre.
Cette distinction entre les endroits à inclure et à exclure est essentielle pour obtenir une mesure fidèle à la réalité du logement, que ce soit pour la vente, la location, ou encore pour une estimation de la valeur marchande.
L’importance de la hauteur sous plafond
Selon la réglementation, seules les surfaces où elle est supérieure à 1,80m sont comptabilisées. Cela signifie que toutes les zones du logement situées sous cette limite ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable.
Ce point est particulièrement important dans le cas de combles aménagés, où la pente du toit peut entraîner des variations.
Par exemple, si vous disposez de chambres mansardées, seules les parties où la hauteur sous plafond atteint ou dépasse 1,80m2 seront intégrées dans le calcul de la surface habitable.
Les zones où elle est inférieure à cette limite, même si elles sont accessibles et utilisables pour du rangement ou d’autres usages, ne seront pas considérées comme habitables selon les normes légales.
Ce seuil de 1,80 mètre garantit que les surfaces prises en compte correspondent à une construction où l’on peut se tenir debout et vivre confortablement.
Cela évite de surestimer la superficie d’un bien immobilier, et assure que la différence reflète fidèlement les espaces réellement utilisables au quotidien par les occupants.
Méthode de calcul de la surface habitable d’un logement
Pour effectuer cette opération correctement, utilisez un mètre laser, qui permet les travaux avec précision les dimensions de chaque zone concernée.
Le principe est simple : mesurer chaque pièce de vie en partant du sol et des annexes. Ensuite, additionnez les surfaces obtenues pour avoir la somme totale.
Vérifiez les zones moins évidentes, comme les mansardes ou les combles aménagés, où les hauteurs des plafonds peuvent varier.
Cela permet d’éviter de compter des surfaces qui ne répondent pas à la loi. Une attention particulière doit être portée aux recoins du logement, où des erreurs peuvent se produire.
Si vous avez des doutes ou que vous ne vous sentez pas à l’aise avec le calcul de la surface habitable, faites appel à une agence immobilière pour une estimation.
Un diagnostiqueur immobilier certifié saura également réaliser cette opération en toute conformité avec les normes légales en vigueur, vous assurant ainsi une précision irréprochable.
Cela est particulièrement utile dans le cadre d’une vente immobilière, où un diagnostic précis est souvent exigé pour éviter tout litige avec les acheteurs.
Comment calculer les pièces difficiles ?
L’un des critères les plus importants e supérieur dans des espaces complexes est la hauteur sous plafond de votre maison.
En effet, selon la réglementation, seules les zones habitables peuvent être incluses. Ce critère est essentiel pour la construction de pièces mansardées ou les mezzanines.
Par exemple, si vous avez une chambre sous les toits avec une pente importante, seule la partie de la pièce où la hauteur supérieure à 1,80 mètre sera comptée. Utiliser un laser ou un télémètre facilitera cette tâche, surtout dans les coints avec des angles difficiles d’accès.
Dans certains cas, comme les mansardes où la pente commence très bas, une grande partie du sol peut ne pas être incluse dans le calcul de la surface habitable.
C’est pourquoi identifiez ces zones et de les mesurer avec précision pour éviter toute surestimation.
Séparer les zones exclues du calcul de la surface habitable
Cela inclut notamment les sous-sols, caves, balcons, terrasses, ou encore une mezzanine.
Par exemple, si vous avez une pièce mansardée où seule une partie permet de se tenir debout, vous devrez exclure les parties elle est inférieure à cette limite.
Cela s’applique également aux zones de rangements bas sous pente, souvent présentes dans les combles, qui ne peuvent pas être comptabilisées même si elles sont pratiques pour le stockage.
Prenons le cas d’une mezzanine avec une hauteur de 1,60 mètre sous plafond : bien qu’utilisable pour certaines activités, cette surface ne sera pas incluse dans le calcul de la surface habitable.
De la même manière, les placards intégrés sous des pentes basses, ou les rangements sous les escaliers, ne sont pas pris en compte.
Le but est d’assurer que les mètres représentent les espaces où l’on peut réellement vivre et se déplacer sans contrainte.
Utilisez des outils adaptés pour les pièces irrégulières
Ces outils permettent d’obtenir des mesures précises, notamment dans des zones complexes comme les portes, les escaliers ou les annexes aux formes non rectangulaires.
Par exemple, une pièce sous comble avec des murs inclinés pourrait être divisée en plusieurs sections rectangulaires.
Vous devrez alors mesurer chaque section et additionner les surfaces pour obtenir la superficie totale. Un laser vous aidera pour la construction de manière rapide et fiable.
Prenons le cas d’une chambre avec un plafond en pente : en divisant le garage en zones mesurables et en utilisant des outils précis, vous éviterez de commettre des erreurs qui pourraient fausser le calcul de la surface habitable.
Cela est particulièrement utile lorsque la pièce comporte des recoins ou des angles difficiles à mesurer avec un simple ruban.
Faire appel à un professionnel en cas de doute
Dans certaines situations, notamment lorsque les pièces sont particulièrement complexes, il peut être judicieux d’appeler une agence immobilière ou un diagnostiqueur.
Cela s’avèrera important dans des espaces tels que des duplex, des combles partiellement aménagés ou des annexes aux formes irrégulières.
Prenons un exemple concret : si vous possédez un appartement en duplex avec des mezzanines, il peut être difficile de déterminer quelles zones inclure ou exclure du calcul de la surface habitable.
Un diagnostiqueur professionnel saura interpréter correctement ces zones complexes, en respectant le droit. Cela vous permettra d’éviter toute erreur qui pourrait entraîner un litige lors de la vente ou de la location de la maison.
Quels-sont les risques si vous mesurez mal ?
Un des premiers risques concerne la réévaluation du prix de la transaction. En effet, si la surface réelle de la maison est inférieure à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence.
Dans le cadre de la loi Carrez, si l’écart dépasse 5 %, l’acheteur est en droit de réclamer une compensation financière, ce qui peut entraîner des pertes importantes pour le vendeur.
Un autre risque majeur est l’annulation de la transaction. Si l’erreur de surface est significative et que l’acheteur considère que cela affecte la valeur du bien de manière disproportionnée, il peut demander l’annulation du contrat de vente.
Cela signifierait la restitution des sommes versées et l’annulation de la transaction, un processus coûteux et fastidieux pour toutes les parties.
De plus, une erreur de mesure peut aboutir à des litiges juridiques. Si la surface annoncée n’est pas conforme à la réalité, l’acheteur ou le locataire peut engager des poursuites judiciaires pour fausse information.
Cela peut entraîner des frais d’avocats, des indemnisations, voire des sanctions légales.
Dans le cadre d’une location, des mesures incorrectes peuvent pousser le locataire à demander une révision du loyer ou même une résiliation du bail si la surface réelle est inférieure à celle stipulée dans le contrat de bail.
Cela représente un risque financier important pour le propriétaire.
Enfin, une telle erreur peut nuire à la réputation du vendeur ou de l’agence immobilière, ternissant leur image auprès des futurs acheteurs ou locataires.
Pour éviter ces risques, mesurez précisément le calcul de la surface habitable ou faites appel à un diagnostiqueur certifié.
Exemple de calcul de la surface habitable d’un logement à Paris
Prenons l’exemple de Sophie, qui possède un appartement et souhaite déterminer précisément ses locaux.
Voici comment se décompose son bien :
- Une entrée de 6 m²
- Un salon / salle à manger de 28 m²
- Deux salles de bains de 7 m² et 9 m²
- Deux chambres de 13 m² et 14 m²
- Un balcon de 8 m²
- Un garage de 16 m²
- Une cave de 12 m²
La hauteur sous plafond du bien est de 2,50 m dans toutes les pièces sauf dans la cave.
De plus, les murs, cloisons, escaliers et embrasures de portes et fenêtres occupent un total de 9 m².
Pour calculer correctement la surface habitable de ce logement, certaines zones doivent être exclues.
Par exemple, le balcon, le garage et la cave ne sont pas pris en compte dans les mètres, car ils ne répondent pas aux critères définis par la loi et du Code de la construction et de l’habitation.
En appliquant les règles légales, les pièces à inclure sont donc l’entrée (6 m²), le salon / salle à manger (28 m²), les deux salles de bains (16 m² au total) et les deux chambres (27 m² au total).
Les murs, cloisons et escalier, qui occupent 9 m², doivent être déduits de ce total.
Le calcul de la surface habitable est donc le suivant :
6 m² (entrée) + 28 m² (salon) + 16 m² (salles de bains) + 27 m² (chambres) – 9 m² (murs, cloisons).
Ce qui donne des locaux de 68 m² pour l’appartement de Sophie à Paris.
