Lorsque vous vendez ou achetez un bien immobilier, vous pouvez signer un compromis de vente entre particuliers.
Cet acte engage à la fois le vendeur et l’acquéreur, avant même de passer devant le notaire.
Mais comment fonctionne réellement cette promesse, et quels sont les points à surveiller ? Je vous guide à travers chaque étape du compromis de vente avec un particulier, pour que vous soyez prêt à signer en toute sérénité.
Quelle-est la définition d’un compromis de vente entre particuliers ?
Aussi appelé « promesse synallagmatique », cet acte stipule que les deux parties sont d’accord sur la vente du bien immobilier à un prix défini. Il s’agit d’un engagement réciproque : le vendeur promet de vendre et l’acheteur, s’engage à acheter dans les conditions établies.
Contrairement à la promesse unilatérale, qui n’engage que le vendeur, la rédaction du compromis de vente entre particuliers lie les deux parties dès sa signature.
Ce contrat comporte des informations essentielles telles que la description du droit, le tarif convenu, ainsi que les conditions suspensives.
Ces dernières sont des clauses qui doivent être respectées pour que la transaction puisse se conclure. L’obtention d’un prêt par l’acquéreur est un exemple typique de condition suspensive.
Quand vous signez, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation correspondant à 5 à 10 % du montant déclaré, somme qui sera déduite à l’acte authentique.
Ce dépôt garantit l’engagement de l’acheteur. Si l’une des parties ne respecte pas ses obligations, la définition du compromis de vente peut être rompu, et l’indemnité peut être conservée par le vendeur ou restituée à l’acquéreur en fonction du motif de la rupture.
Bien qu’il soit possible de signer un compromis de vente entre particuliers sans passer par un notaire, je vous conseil de faire appel à un professionnel pour sécuriser la transaction.
Pourquoi un compromis de vente entre particuliers avant l’acte final ?
Ce document formalise la promesse et engage juridiquement les deux parties. Contrairement à une simple négociation, la signature du compromis de vente est un acte écrit qui impose des obligations légales à l’acheteur et au vendeur.
Cela permet d’éviter toute mauvaise surprise ou rétractation de dernière minute une fois les conditions acceptées.
L’un des grands avantages de cette promesse est qu’il permet d’inscrire des conditions suspensives. Ce sont des clauses qui, si elles ne sont pas réalisées, rendent le contrat caduc sans pénalité pour les deux parties.
Par exemple, si l’acheteur n’obtient pas son financement ou si le bien présente un problème majeur révélé par les diagnostics (comme la présence d’amiante ou un défaut de conformité), l’acheteur peut renoncer à la transaction.
Cela sécurise donc l’acquéreur tout en protégeant le vendeur, qui ne restera pas engagé dans un sous seing privé impossible à réaliser.
Par ailleurs, le compromis de vente entre particuliers permet de fixer un délai de réflexion pour les deux parties.
L’acheteur bénéficie ainsi d’une durée de rétractation légal de 10 jours en droit, lui permettant de se retirer sans avoir à fournir de justification ni à perdre l’indemnité d’immobilisation versée.
Cette durée est une véritable sécurité dans un processus souvent complexe et stressant pour les acquéreurs, qui peuvent avoir besoin de plus de temps pour s’assurer de leur décision.
Les documents obligatoires à prévoir
Parmi ceux-ci, on trouve un descriptif succinct du logement, délivré par le service de la publicité foncière, ainsi qu’un certificat d’urbanisme remis par la mairie. Le vendeur doit également transmettre les dossiers prouvant la réalisation des diagnostics obligatoires.
Si le bien se situe dans une copropriété, d’autres informations doivent également être communiquées.
Il s’agit notamment de l’état des impayés éventuels relatifs à l’immeuble, du carnet d’entretien du bâtiment et des comptes rendus des assemblées générales. Ces documents permettent à l’acquéreur d’avoir une vue d’ensemble sur la gestion de l’immeuble.
Depuis la mise en place de la loi Alur, le nombre de documents à joindre à la promesse s’est élargi. Cela permet à l’acheteur d’avoir une meilleure vision de la situation financière du vendeur et de l’état global du bien concerné, ce qui renforce la transparence de la transaction immobilière.
Que doit contenir un compromis entre particuliers ?
Voici les éléments indispensables qu’il doit inclure afin d’éviter de futurs problèmes.
Informations sur les parties
La promesse doit commencer par identifier clairement les parties en présence :
- Vendeur : nom, prénom, adresse, et éventuellement son état civil (marié, célibataire, etc.).
- Acquéreur : mêmes informations que pour le vendeur.
Description détaillée du projet
Décrivez le bien immobilier pour éviter toute ambiguïté. Cette description doit inclure :
- L’adresse complète du bien.
- La superficie exacte, souvent mesurée selon la loi Carrez si le bien est en copropriété.
- La nature du bien (maison, appartement, terrain, etc.).
- Les dépendances ou annexes éventuelles (garage, cave, jardin, etc.).
- Les équipements inclus dans la vente (électroménager, mobilier fixe, etc.).
- L’état général du bien, mentionnant s’il y a des travaux à prévoir ou des défauts connus.
Le prix de l’affaire
Le montant convenu pour la transaction doit être clairement indiqué dans la rédaction du compromis de vente entre particuliers.
Les modalités de paiement (paiement comptant, prêt immobilier, etc.).
Le tarif de l’indemnité d’immobilisation, généralement entre 5 % et 10 % du prix de la cession, versée par l’acquéreur au moment du sous seing privé. Cette somme sera déduite du prix total lors de la signature de l’acte authentique.
Conditions suspensives
Ce sont des clauses qui protègent l’acheteur et le vendeur. Si elles ne sont pas réalisées, la cession est annulée sans pénalité. Les conditions les plus courantes sont :
L’obtention d’un crédit immobilier par l’acquéreur. Le compromis de vente entre particuliers doit préciser le montant, le taux et la durée envisagé, ainsi que la durée accordé pour obtenir l’accord de la banque.
La réalisation de certains diagnostics immobiliers obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb ou amiante, selon la nature et l’emplacement du bien.
D’autres clauses peuvent être ajoutées selon les spécificités de la transaction (un permis de construire, réalisation de travaux, etc.).
Délai de rétractation
La promesse doit mentionner le délai de rétractation légal de 10 jours dont bénéficie le promettant.
Durant cette période, l’acquéreur peut renoncer à la vente sans justification et récupérer intégralement l’indemnité d’immobilisation.
Modalités de signature de l’acte définitif
Le droit doit préciser les modalités relatives à la signature de l’acte de vente définitif :
Le délai prévu pour la signature (généralement 3 mois après la date). Le nom et l’adresse du notaire chargé de rédiger l’acte authentique déclaré.
Clauses importantes du compromis de vente entre particuliers
Certaines clauses supplémentaires peuvent être incluses pour l’acheteur.
Le partage des frais de notaire et autres frais annexes (par exemple, ceux liés aux diagnostics ou à des travaux).
Les pénalités en cas de non-respect des engagements par l’une des parties. Par exemple, si l’acheteur renonce à l’achat après la période de rétractation sans raison valable, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation.
Date d’entrée en jouissance
Il est important de mentionner à quelle date l’acquéreur pourra prendre possession du logement, que ce soit à l’acte définitif ou plus tard dans le cas d’un accord spécifique.
Un compromis de vente entre particuliers doit être rédigé avec soin pour inclure toutes les infos nécessaires à la sécurisation de la transaction immobilière.
La présence d’un notaire ou d’une agence immobilière est fortement conseillée pour vous assurer que le document est conforme au droit Français et pour protéger vos intérêts.
Signature du compromis de vente entre particuliers : que vérifier ?
Signer doit se faire avec rigueur et attention, car une erreur ou une omission peut entraîner des complications coûteuses par la suite.
La description du bien immobilier
Cela inclut sa superficie (souvent mesurée selon la loi Carrez pour un logement en copropriété), son état général, ses équipements, ainsi que la nature du droit (pleine, nue-propriété, usufruit, etc.).
De plus, il convient d’inclure tous les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le DPE ou d’assainissement. Si certaines infos sont omises ou erronées, cela peut donner lieu à des litiges après le sous seing privé.
Le prix de la transaction
Dans le cadre d’un compromis de vente entre particuliers, déterminez si le paiement se fera comptant ou avec un financement, et d’intégrer cette information.
Si l’acquéreur recourt à un crédit immobilier, cela doit être précisé avec les détails sur les conditions du financement, notamment les taux d’intérêt et la durée envisagé.
Une mauvaise anticipation des conditions de prêt pourrait retarder, voire annuler le compromis de vente.
Les conditions suspensives sont parmi les clauses les plus importantes.
La clause doit être rédigée avec précision pour éviter toute ambiguïté. Par exemple, si l’acquéreur doit obtenir un emprunt, vous devez prévoir un délai pour la présentation des offres de prêt par la banque.
Le montant et les conditions d’obtention (taux, durée, etc.) doivent également être précisés. D’autres clauses peuvent inclure la réalisation de travaux ou d’un permis spécifiques.
Si une clause n’est pas remplie dans le délai prévu, la promesse d’achat devient nul et les deux parties sont libérées de leurs engagements. C’est pourquoi assurez-vous que ces informations sont réalistes et bien définies.
Quand faire appel à un notaire ?
Bien que le compromis de vente entre particuliers puisse être signé sous seing privé, c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire ou d’une agence immobilière, je vous conseil de faire appel à ce professionnel pour sécuriser juridiquement la transaction.
Un notaire est un officier public et ministériel dont la mission est de garantir la conformité légale des contrats et vous assurez que toutes les règles et obligations légales sont respectées, réduisant ainsi les risques de litiges.
Cette personne est impartial et protège à la fois les intérêts de l’acquéreur et ceux du vendeur.
Il va vérifier que toutes les formalités sont correctement accomplies, notamment en s’assurant que le bien est libre de toute hypothèque ou autre servitude qui pourrait compliquer l’achat.
Il est également responsable de la vérification des diagnostics immobiliers obligatoires et du respect des droits de préemption éventuels.
En outre, le notaire est un expert juridique qui peut intégrer toutes les spécificités de la transaction, notamment les modalités de paiement, ou encore les obligations réciproques des parties.
Son intervention permet de rédiger un contrat clair, précis et complet, limitant ainsi les risques d’erreur ou d’interprétation.
De plus, une fois le compromis de vente entre particuliers signé, le notaire ou l’agence immobilière conserve le dépôt de garantie (généralement 5 à 10 %), ce qui garantit qu’il sera géré en toute sécurité jusqu’à la signature de l’acte authentique.
Il est également le garant des délais à respecter, tels que la période de rétractation de 10 jours pour l’acquéreur, ou le délai pour obtenir un emprunt immobilier.
Que faire après le compromis de vente entre particuliers ?
Plusieurs étapes importantes doivent encore être franchies avant la signature de l’acte définitif devant le notaire. Ces étapes peuvent durer plusieurs semaines, voire quelques mois, en fonction des conditions inscrites dans la date.
Tout d’abord, l’acheteur doit s’occuper des démarches liées à son financement. Si l’acquéreur a prévu de contracter un prêt immobilier, il dispose généralement d’un délai d’un à deux mois pour obtenir une offre.
Il est essentiel que vous prenez contact rapidement avec sa banque ou son courtier pour lancer la demande de financement.
Si le crédit est accordé dans les conditions prévues, la transaction pourra suivre son cours. Dans le cas contraire, si vous n’obtenez pas votre financement, vous pouvez vous retirer sans pénalité.
Le vendeur, de son côté, doit s’assurer de fournir tous les documents nécessaires à la finalisation de l’acte authentique.
Cela inclut les diagnostics techniques à jour (amiante, plomb, performance énergétique, etc.), ainsi que les informations relatives à la copropriété si le bien en fait partie.
Si des travaux ont été réalisés sur la maison, il est également important de transmettre les certificats de conformité.
Pendant cette période, le notaire va également effectuer une série de vérifications administratives.
Il s’assure que le bien est libre de toute hypothèque ou servitude, et vérifie l’absence de droit de préemption par la mairie ou d’autres parties. Ces démarches peuvent prendre du temps, mais elles sont essentielles pour garantir que la vente peut être réalisée en toute légalité.
Enfin, une fois toutes ces étapes accomplies, l’acte final aura lieu.
Ce rendez-vous, souvent appelé « signature chez le notaire », officialise le transfert de propriété. L’acquéreur verse le solde du prix de vente et reçoit les clés du bien. Le vendeur, quant à lui, reçoit le montant total de la promesse après déduction des frais éventuels.
Ainsi, après la signature du compromis de vente entre particuliers, suivez bien chaque étape pour garantir que la transaction se déroule sans accroc et dans les meilleurs délais.
Modèle pour signer un compromis de vente entre particuliers
Si vous vendez ou achetez un bien immobilier entre particuliers, il est essentiel d’utiliser un contrat bien rédigé pour sécuriser la transaction immobilière.
Ce document engage les deux parties et garantit que la date se déroulera dans les meilleures conditions, en évitant tout malentendu ou litige futur.
Afin de faciliter cette étape, un modèle est disponible sur le site Welmo.
Ce modèle, conçu pour répondre aux besoins spécifiques des transactions, inclut toutes les informations nécessaires : description détaillée du logement, conditions suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier, et modalités de paiement.
Le modèle proposé permet d’intégrer également des éléments spécifiques comme les diagnostics obligatoires, la gestion des copropriétés, ou encore le délai de rétractation légal de l’acheteur, afin de garantir une transparence totale dans la transaction.
Bien qu’il soit possible de rédiger ce compromis de vente entre particuliers sans l’aide d’un professionnel, il est conseillé d’utiliser un modèle fiable pour ne rien oublier.
