Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier ? La définition de la promesse synallagmatique, aussi connue sous le nom de compromis de vente, est un acte qui engage les deux parties dans un contrat.
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, ce contrat crée des obligations réciproques entre le vendeur et l’acquéreur.
Mais que contient vraiment cette promesse synallagmatique et pourquoi sa signature est-elle une étape importante dans une transaction immobilière ?
Voici un tour d’horizon complet pour éclaircir ce type de contrat au profit du bénéficiaire.
Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?
La définition de la promesse synallagmatique, que l’on appelle aussi compromis de vente en immobilier, est un contrat dans lequel vous et le vendeur vous engagez mutuellement à réaliser la transaction.
Le Code civ prévoit que le vendeur s’engage à vous céder son logement, et vous vous engagez à l’acquérir selon les conditions définies dans l’acte.
Dès que vous signez cette promesse, vos engagements deviennent réciproques et fermes, ce qui signifie que la vente est juridiquement sécurisée pour les deux parties, sauf clause suspensive.
Cette clause peut inclure, par exemple, l’obtention d’un prêt ; si vous ne parvenez pas à obtenir ce financement, vous pourrez renoncer à l’achat sans pénalités.
Différences avec une promesse unilatérale de vente
La signature du compromis est donc différente de la définition de la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur prend la liberté de vous vendre le logement auprès du bénéficiaire.
Dans la promesse synallagmatique, l’acheteur et le vendeur avez des droits et obligations réciproques dès le délai. Si l’une des parties refuse d’honorer ce contrat sans motif légitime, l’autre peut demander des indemnités ou exiger la réalisation de la transaction.
Comme pour la promesse unilatérale de vente, elle est faite devant un officier public et comprend des éléments essentiels comme le prix, les conditions suspensives et les délais de rétractation.
La présence du notaire renforce la sécurité juridique et vous garantit que l’acte respecte les lois en vigueur pour le vendeur et le bénéficiaire.
Où signer un tel contrat ?
Vous pouvez signer une promesse synallagmatique de vente dans deux cadres principaux :
- Chez un notaire : La signature devant ce professionnel est fortement recommandée pour garantir la sécurité juridique du titre. Ce professionnel, en tant qu’indépendant, s’assure de la conformité légale du document et de la protection des droits des deux parties. En plus de la vérification, il conserve l’original, ce qui le rend difficilement contestable et juridiquement opposable en cas de litige.
- Sous seing privé : Vous pouvez également signer la promesse synallagmatique de vente directement entre vous et le vendeur ou dans une agence immobilière. Dans ce cas, le document est dit « sous seing privé ». Cette option est moins sécurisée car elle repose uniquement sur la confiance mutuelle entre les parties. Si vous choisissez cette voie, faites relire le document par un conseiller juridique pour éviter des erreurs ou des oublis qui pourraient nuire à la transaction.
Si vous optez pour un sous seing privé, vous devrez tout de même faire authentifier le document chez un notaire au moment de l’acte définitif.
Dans les deux cas, le choix du cadre dépend de votre préférence de sécurité juridique et de simplicité.
Les effets de la promesse synallagmatique
Conséquences pour le vendeur
En signant une promesse synallagmatique de vente, vous vous engagez fermement à céder le bien à l’acquéreur, sous réserve des conditions suspensives prévues.
Cet engagement crée une obligation légale de vendre, vous permettant de revenir sur votre décision sans raison valable. En cas de refus de votre part d’honorer l’affaire, l’acheteur pourrait vous contraindre juridiquement à respecter l’option, voire demander une exécution forcée.
Un autre effet important est que vous devrez retirer le bien du marché immobilier, garantissant ainsi à l’acquéreur une exclusivité temporaire.
Si vous tentez de vendre le bien à une autre personne, vous risqueriez des sanctions légales pour rupture d’engagement.
Par ailleurs, même si la propriété ne sera transférée qu’à la signature de l’acte authentique, vous restez responsable des taxes foncières et charges jusqu’à cette date. Ces charges peuvent être diminuées au prorata lors de la vente finale, mais vous restez redevable jusqu’à ce moment.
Enfin, en tant que vendeur, vous devez maintenir le logement en bon état jusqu’à l’acte définitif.
En cas de sinistre ou de dégradations majeures, des solutions doivent être envisagées avec le bénéficiaire, qui pourrait demander des réparations ou une réduction de prix.
Si la somme demande une occupation anticipée, cela doit être encadré par une convention, mais vous pourrez exiger une assurance spécifique pour cette période temporaire.
Effets de la promesse synallagmatique pour l’acquéreur
En tant que bénéficiaire, la promesse synallagmatique vous engage fermement à acheter le bien, sous réserve de l’accomplissement des conditions suspensives, comme l’obtention de votre prêt immobilier.
Si ces conditions sont satisfaites, vous devez respecter votre engagement sous peine de perdre votre acompte ou d’être contraint à finaliser l’affaire.
En cas de manquement, le vendeur pourrait demander une indemnisation d’immobilisation financière pour rupture de contrat.
Bien que la propriété officielle du bien ne soit transférée qu’à la signature de l’acte définitif, certaines responsabilités peuvent déjà vous concerner la période de compromis.
Par exemple, il est utile de s’informer sur les assurances en cas de sinistre, bien que le vendeur soit responsable des charges et taxes foncières jusqu’à la vente finale, vous pourriez être tenu de participer à des réparations ou ajustements.
S’il s’avère que la maison subit des dégradations importantes. Si vous souhaitez effectuer des travaux, il est possible de négocier un droit d’occupation anticipée, souvent sous réserve d’une convention distincte.
De plus, cette promesse synallagmatique garantit que le bien immobilier sera retiré du marché, vous offrant une exclusivité temporaire de la somme.
Cela vous évite toute concurrence et vous permet de vous concentrer sur les étapes finales de l’acquisition, comme la recherche de financement.
Que doit contenir une promesse synallagmatique de vente ?
Le contrat comprend plusieurs clauses essentielles, qui visent à encadrer et sécuriser la transaction pour le vendeur comme pour l’acquéreur.
- Identité des parties : La promesse unilatérale précise les informations sur l’acheteur et le vendeur (noms, adresses, et coordonnées). Ces informations permettent de garantir que seules les parties mentionnées dans le contrat sont légalement tenues par celui-ci.
- Description du bien : Complète du logement à vendre doit être incluse. Cette section peut contenir la superficie, l’adresse, les caractéristiques principales, les servitudes éventuelles et d’autres informations essentielles pour identifier le bien immobilier.
- Prix de vente : Le tarif est défini précisément. C’est un élément central du compromis entre particuliers, car il fixe la valeur de la transaction. Des détails concernant les modalités de paiement peuvent également être précisés.
- Conditions suspensives : Elles vous protègent en cas d’événements imprévus. Par exemple, la condition suspensive la plus courante est l’obtention d’un crédit immobilier. Si vous ne parvenez pas à obtenir le financement dans le délai imparti, l’achat pourra être annulée sans pénalités.
- Dépôt de garantie : Il s’agit d’un acompte versé par le bénéficiaire pour prouver son engagement dans la location. Ce montant est généralement d’environ 5 à 10 % du prix et sera déduit du montant total lors de l’acte authentique.
- Délais et date de réitération : La promesse synallagmatique inclut les délais pour la signature de l’acte authentique devant le notaire. En général, cela se situe entre trois et quatre mois, période pendant laquelle les démarches administratives, telles que la demande de prêt, peuvent être effectuées.
- Clause pénale : En cas de non-respect des engagements pris, elles peuvent prévoir des indemnités d’immobilisation ou la résiliation du contrat. Par exemple, si vous vous désistez sans raison valable, le vendeur peut conserver le dépôt de garantie.
- Signature notariale : Si vous passez par un notaire, il authentifie l’option et enregistre la promesse synallagmatique. Ce professionnel garantit ainsi que les droits de chaque partie sont protégés, et il enregistre les clauses pour les rendre opposables.
Chaque élément de la définition de la promesse synallagmatique est conçu pour structurer la transaction immobilière de manière claire et pour encadrer les obligations de chacune des parties.
Quels-sont les différentes délais dans la promesse synallagmatique ?
D’abord, un délai de rétractation immobilier de 10 jours est accordé à l’acquéreur, qui peut changer d’avis sans justification et sans pénalité.
Cette durée, prévu par le Code civil, commence le lendemain de la remise du compromis signé. Si vous décidez de vous rétracter, il vous suffit d’envoyer un courrier recommandé pour annuler la promesse sans conséquence financière.
En règle générale, le délai entre la promesse synallagmatique et l’acte final se situe autour de 3 à 4 mois . Ce laps de temps permet d’effectuer les démarches nécessaires à la concrétisation de la transaction.
Vous pourrez ainsi finaliser des étapes importantes comme l’obtention de votre crédit bancaire si une condition suspensive l’exige.
Ce délai offre également le temps de réaliser les vérifications juridiques et administratives obligatoires (servitudes, hypothèques, droit de préemption) et d’assurer la conformité de la vente.
Concernant l’acompte, il est courant de verser un dépôt de garantie d’environ 5 à 10 % du prix lors de la signature de la promesse synallagmatique.
Ce montant, souvent conservé par le notaire ou l’agent immobilier, marque votre engagement dans la transaction.
Il agit comme une forme de sécurité pour le vendeur et garantit que vous respecterez les termes de la promesse jusqu’à la signature définitive.
En cas de désistement sans motif légitime, le vendeur pourra conserver cet acompte pour compenser le préjudice subi. Cependant, si la transaction ne se réalise pas en raison d’une condition suspensive non remplie, comme une non-obtention de prêt, vous pourrez récupérer cet acompte sans pénalité.
Les effets du non respect de la promesse de vente ?
Si vous décidez de ne pas honorer la promesse synallagmatique sans motif légitime (par exemple, une condition suspensive non réalisée, comme le refus d’un prêt), vous risquez de perdre l’acompte et de devoir une somme au promettant.
Dans certains cas, le vendeur peut également choisir de demander une exécution forcée des promesses. Cela signifie qu’il peut engager une action en justice pour vous contraindre à finaliser l’achat du bien, surtout si aucun motif valable ne justifie le désistement.
Pour le vendeur qui ne respecte pas la promesse synallagmatique
Si c’est le vendeur qui décide de refuser de vendre le bien, l’acheteur peut également réclamer une indemnité pour compenser le préjudice subi.
L’acquéreur peut ainsi demander le remboursement du dépôt de garantie, mais également une indemnisation supplémentaire si des frais ou des préjudices ont été engagés en prévision de l’achat.
Comme pour le bénéficiaire, vous pouvez également réclamer une exécution forcée de la vente devant le tribunal cass. En cas de jugement favorable, le vendeur serait alors contraint de procéder à la cession et de transférer le logement conformément aux conditions initialement convenues dans le contrat.
Dans tous les cas, la promesse synallagmatique est un engagement ferme.
Conclusion sur vos questions les plus fréquentes
Peut-on modifier la promesse synallagmatique après sa signature ?
Oui, il est possible de modifier certaines clauses, mais uniquement si les deux parties sont d’accord sur les changements à apporter.
Ces modifications doivent être formalisées par un avenant signé par l’acheteur et le vendeur, précisant les nouveaux termes.
Cependant, si une partie refuse de modifier l’accord initial, l’autre ne peut pas imposer unilatéralement des changements.
Quelles sont les obligations de l’acheteur en cas de découverte de vices cachés ?
Si des vices cachés sont découverts après la promesse unilatérale mais avant l’acte authentique, le bénéficiaire peut demander une baisse du prix ou des réparations. Il est également possible de renoncer à l’achat si le vice caché rend le bien habitable ou s’il s’agit d’une condition essentielle.
Cependant, vous devez prouver que le vice existait avant la vente, ce qui peut nécessiter une expertise technique.
Qu’advient-il du contrat si une des deux parties décède ?
En cas de décès de l’acheteur ou du vendeur, la promesse synallagmatique reste généralement valable et continue d’engager les héritiers de la personne décédée.
Les héritiers peuvent alors décider de poursuivre ou, dans certains cas, d’en demander l’annulation du compromis de vente si des conditions spécifiques le permettent.
Ce point doit idéalement être discuté avec un notaire pour bien comprendre les implications légales.
Qu’est-ce qu’une clause pénale ?
Une clause pénale est une disposition qui prévoit des sanctions financières en cas de non-respect du contrat par le promettant.
Par exemple, si l’acheteur se désiste sans motif légitime, elle peut stipuler un montant de dédommagement que le vendeur est en droit de conserver.
Cette clause est un moyen de renforcer l’engagement de chaque partie et d’éviter les désistements abusifs.
Peut-on négocier une occupation temporaire du bien avant l’acte authentique ?
Oui, elle permet au permettant d’occuper le bien avant la transaction finale, par exemple pour débuter des travaux.
Cette convention doit être rédigée avec soin pour encadrer l’occupation et préciser le délai, les assurances nécessaires et les modalités financières (éventuellement indemnité d’occupation).
Elle permet au bénéficiaire de commencer à s’installer tout en assurant une protection pour le vendeur.
