Vous envisagez de louer ou d’acheter un bien immobilier ? Maîtriser son calcul et la définition de la surface habitable est primordial.
En effet, lors de l’achat ou de la location d’un appartement ou d’une maison, plusieurs informations sur la superficie du logement vous seront communiquées.
Cependant, entre définition de la surface habitable, utile et superficie loi Carrez, il est facile de s’y perdre !
Ces trois notions correspondent à des réalités distinctes, et je vous aide dans ce guide à faire les différences.
Quelle-est la définition de la surface habitable ?
Egalement appelé loi Boutin en urbanisme, elle est régie par l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il est important de ne pas confondre cette mesure avec la superficie Carrez, qui s’applique uniquement aux logements en copropriété et dont le calcul diffère.
La définition de la surface habitable délimite l’ensemble des zones de plancher d’un logement, après déduction de certaines parties spécifiques comme les murs, cloisons, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Définie par la loi et le droit Français, elle inclut toutes les pièces d’une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Cette mesure est souvent confondue avec d’autres mesures bien particulières.
Zoom sur la loi Carrez
Contrairement à la définition de la loi Carrez, qui s’applique uniquement aux biens en copropriété et inclut les surfaces annexes (sous-sols, greniers) sous certaines conditions, la surface habitable se concentre exclusivement sur les espaces de vie principaux.
Par exemple, les combles non aménagés, balcons, terrasses, garage, caves et garages ne sont pas pris en compte dans sa définition. De plus, les pièces dont la hauteur sous plafond est Inférieure à 1,80 m sont exclues, ce qui signifie que certaines placards ou mezzanines peuvent ne pas être comptés.
La définition de cette loi Boutin évalue la valeur d’un bien immobilier, que ce soit pour la vente ou la location.
La différence entre la loi Carrez et surface habitable détermine également les taxes et charges associées au logement. Une estimation erronée peut entraîner des conflits entre acheteurs, vendeurs ou locataires, d’où l’importance de bien comprendre cette définition et de s’assurer de sa précision avant tout acte.
Différences avec le volume d’habitabilité
La définition de la surface habitable et le volume d’habitabilité sont deux notions distinctes mais complémentaires.
La première délimite la superficie d’un logement, comme les chambres, le salon, la cuisine et les salles de bains.
Elle exclut les cloisons, escaliers, gaines techniques, balcons et terrasses. Cette mesure est utilisée pour évaluer le confort et la fonctionnalité d’un logement, ainsi que pour déterminer sa valeur locative ou son prix de vente.
À l’inverse, le volume d’habitabilité prend en compte l’espace total en trois dimensions la largeur et la longueur des pièces.
Contrairement à la loi Boutin, il inclut l’intégralité de la hauteur sous plafond, même au-delà de 1,80 mètres.
Cela permet de mieux évaluer la sensation agréable dans une maison, surtout dans les pièces à plafond surélevé, comme les mezzanines ou les lofts avec plafond cathédrale, ce qui augmente considérablement la perception de grandeur sans ajouter de métré au sol.
Le volume d’habitabilité est également pris en compte dans le dimensionnement des installations de chauffage et de ventilation, qui doivent être adaptées au métré total à chauffer ou à ventiler.
Différences avec l’emprise au sol
La définition de la surface habitable correspond à la superficie d’une maison, incluant les pièces telles que les chambres, le salon et la cuisine.
Cette mesure permet d’évaluer le confort intérieur et la valeur locative ou de vente d’un bien immobilier.
En revanche, l’emprise au sol représente la projection verticale de la construction sur le terrain, incluant l’ensemble des surfaces occupées par le bâtiment au sol : murs extérieurs, terrasses couvertes, et débords de toiture.
Elle ne prend pas en compte la hauteur ni le nombre d’étages.
Cette notion est primordiale pour respecter les règles d’urbanisme, notamment le PLU, qui définit le pourcentage maximal de terrain pouvant être construit.
Alors que la loi Boutin concerne le confort intérieur, l’emprise au sol influence la gestion du terrain et la possibilité d’agrandissement.
Elle est également déterminante pour l’obtention des permis de construire et pour vérifier la conformité d’un bâtiment aux règles d’occupation des sols.
Qu’est-ce qui compte ou pas dans la définition de la surface habitable ?
Voici les détails de ce qui est pris en compte ou non dans le mesurage de la superficie.
Les espaces inclus dans le calcul de la surface habitable
- Les pièces principales : Sont prises en compte toutes les zones destinées à l’habitation telles que les chambres, le salon, la salle à manger, la cuisine et les salles de bains.
- Les combles aménagés : Ils doivent avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m et être accessibles pour être inclus.
- Les placards intégrés : S’ils sont accessibles depuis les pièces principales, ils font partie de la mesure.
- Les vérandas fermées : Elles sont comptées uniquement si elles sont fermées et chauffées.
Les parties exclues de l’habitation
- Murs, cloisons et embrasures : Ces éléments structurels ne font pas partie du code.
- Zones avec une hauteur inférieure à 1,80 mètres : Comme les parties mansardées ou sous les escaliers, est exclue.
- Sous-sols, caves et garages : Même s’ils sont aménagés, ces parties ne sont pas inclus.
- Balcons, terrasses, loggias et garage : Ces espaces extérieures ne sont pas prises en compte dans la définition de la surface habitable.
- Annexes non chauffées : Vérandas ou dépendances sans chauffage, ou non conformes aux critères d’habitation, ne sont pas considérées comme la définition de la surface habitable.
Quelles sont les surfaces minimales ?
Lorsque l’on parle de logement ou de locaux, la définition de la surface habitable permet de garantir le confort et la qualité de vie des occupants.
Que ce soit pour un achat, une construction ou une localisation, il existe des normes précises à respecter en termes de superficie.
Surface habitable minimale requise
Selon le droit Français, tout logement doit disposer d’une surface habitable minimale de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.
Cette règle s’applique à tous les types d’habitations, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement ou d’une maison.
En dessous de cet acte et selon la loi SRU de 2002, le logement ne peut être considéré comme décent, car il ne répond pas aux conditions nécessaires pour une occupation humaine viable.
Ce critère garantit un minimum de confort et d’espace de vie pour les occupants.
Définition de la surface habitable minimale pour la location
Pour qu’un bien soit qualifié de logement, il doit offrir un minimum de 14 mètres carrés.
Cette construction est recommandée pour assurer un confort de vie suffisant, en plus de répondre aux exigences légales. Un appartement de cette taille permet d’aménager correctement les différentes zones de vie (coin nuit, cuisine, etc.) et d’assurer une circulation fluide.
Pour être mis en location, un logement doit respecter une loi Boutin minimale de 9 m².
Cependant, au-delà de cette exigence légale, il est souvent conseillé de proposer des surfaces plus grandes pour attirer les locataires.
Une loi Boutin limité peut rendre l’emplacement moins attrayant, notamment pour les familles ou les couples. Respecter cette surface minimale est indispensable pour la délivrance d’un bail, mais offrir un métré supérieure améliorant le confort et la satisfaction des locataires.
Qu’est-ce qui se passe en cas d’erreur de calcul de la surface habitable ?
Une mauvaise conception de la surface habitable peut avoir des conséquences importantes lors d’une transaction immobilière.
Si la mesure réelle du bien est inférieure supérieure de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une réduction proportionnelle du prix, voire l’annulation de la vente en cas de forte différence.
Ce type d’erreur peut également engendrer des litiges avec les locataires. Un loyer basé sur un métré surestimée peut être contesté et donner lieu à une renégociation ou à un remboursement.
Du côté juridique de la loi, le vendeur risque d’être tenu responsable pour manquement à l’obligation d’information, ce qui peut se traduire par des dédommagements à verser à l’acheteur.
De même, si le diagnostiqueur immobilier a commis une erreur dans l’évaluation, sa responsabilité peut être engagée et il peut être contraint de payer des indemnités.
Une mauvaise estimation impacte également la valeur du bien : un logement avec un minimum moindre que celle annoncée est moins attractive sur le marché et peut voir son prix de vente baisser.
En copropriété, une mesure erronée peut fausser la répartition des charges, entraînant des conflits entre copropriétaires et des ajustements financiers.
Pour éviter ces désagréments, il est essentiel de calculer sa surface habitable avec précision la surface habitable avant toute transaction, afin d’assurer transparence et sécurité pour toutes les parties.
Les différences entre surfaces de plancher, SHON et utile
Superficie de plancher
C’est une notion introduite en 2012 pour remplacer le hors œuvre nette (SHON) et (SHOB).
Elle correspond à l’ensemble des surfaces de plancher fermées et couvertes d’un bâtiment, calculées à partir du nu intérieur des façades.
Contrairement à la SHON, elle exclut les surfaces occupées par les murs extérieurs, les escaliers et les gaines. Elle sert principalement de base des taxes de la commune et des autorisations d’urbanisme (permis de construire, et déclaration préalable.)
Définition de la SHON
Elle était utilisée avant 2012 et représentait la surface totale construite d’un bâtiment, à laquelle étaient déduites certaines parties telles que les combles non aménageables, les caves, les balcons, les terrasses, ainsi que les garages sous certaines conditions.
La SHON était utilisée pour le calcul des droits à construire, des permis de construire et des impôts locaux. Elle a été remplacée par la SPC pour simplifier le droit immobilier.
Définition de la surface habitable utile
Cette mesure correspond au métré auquel s’ajoute certaines surfaces annexes telles que les placards, les greniers, les combles aménageables et les sous-sols aménagés.
Elle est souvent utilisée pour évaluer la capacité de stockage ou la fonctionnalité d’un logement.
Contrairement à la SPC et à la SHON, elle prend en compte des éléments qui ne sont pas directement destinés à l’habitation mais qui apportent une valeur ajoutée.
Comment augmenter votre surface habitable ?
C’est tout à fait envisageable, mais cela nécessite de bien comprendre les différentes options et contraintes actuelles.
Que ce soit pour créer une pièce supplémentaire, un bureau ou une suite parentale, les possibilités d’agrandissement sont variées.
Parmi les solutions les plus populaires, on trouve l’aménagement des combles, qui permet de transformer un espace inutilisé en une surface habitable.
Cette option est souvent plus économique et rapide à mettre en œuvre. L’extension horizontale, autrement dit l’ajout d’une pièce de plain-pied, est également courante, mais nécessite de disposer d’un terrain suffisamment grand.
Enfin, la surélévation, qui consiste à ajouter un étage, est une solution pour les terrains restreints, mais elle demande des travaux plus lourds et coûteux.
Zoom sur les contraintes d’urbanisme
En 2024, les réglementations en matière d’environnement sont de plus en plus strictes.
Avant de se lancer dans un projet d’agrandissement, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune pour vérifier les possibilités et restrictions spécifiques à votre terrain.
Les démarches administratives peuvent inclure une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire, selon l’ampleur des modifications envisagées.
De plus, les normes environnementales actuelles imposent des exigences élevées en matière d’isolation et de performance énergétique.
Les matériaux utilisés et la conception des locaux doivent minimiser l’empreinte écologique, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.
Malgré ces contraintes, augmenter la définition de la surface habitable reste une excellente manière de valoriser son bien immobilier, surtout dans un contexte où l’espace est devenu un critère de plus en plus recherché.
Cela permet d’améliorer son confort au quotidien tout en rendant le bien plus attractif sur le marché. Avant de vous lancer, faites appel à un architecte ou à un professionnel du bâtiment pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de votre projet d’agrandissement.
