Après l’acquisition d’un bien immobilier, vous possédez en tant que propriétaire la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du logement, ainsi que la définition de l’usufruit.
Cet attribut correspond à la possibilité d’utiliser l’habitat (par exemple, en y résidant) et d’en percevoir les revenus (comme les loyers en cas de location).
En tant que propriétaire, vous pouvez dissocier ces deux droits et transférer la définition de l’usufruit à une autre personne, appelée usufruitier.
Examinons la notion du démembrement lorsque vous achetez un bien avec un conjoint.
Quel-est la définition de l’usufruit ?
L’article 578 du Code civil prévoit que la définition de l’usufruit « est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».
Il repose sur le principe de l’art 544 du Code civ du démembrement de propriété, qui permet de dissocier un bien immobilier en plusieurs possibilités distinctes.
- Le droit d’utiliser le bien (l’usus),
- Les droits de profiter des revenus générés par le bien (le fructus),
- De disposer du logement, notamment en le vendant ou en le modifiant (l’abusus).
Selon la définition donnée par l’art du Code civil, l’usufruit confère à un citoyen, appelée l’usufruitier, le droit d’utiliser un bien appartenant à une autre personne, désignée comme les époux.
L’usufruitier bénéficie donc de la jouissance (appelé « usus ») et de de percevoir les fruits générés par ce bien immobilier (appelé « fructus »).
En revanche, le nu-propriétaire conserve le titre, mais sans pouvoir utiliser immédiatement de l’usage de la maison ou des fruits qu’il pourrait produire.
Ce mécanisme est particulièrement courant dans le cadre de la gestion de l’immobilier, où il permet à l’usufruitier de vivre dans une maison ou de toucher les loyers, tout en maintenant la possession légale entre ses mains.
À la fin de la définition de l’usufruit, il récupère l’ensemble de la maison et devient ainsi propriétaire à part entière.
L’usufruitier prend fin à une date déterminée, ou à son décès si aucune date précise n’est fixée. Cette dissociation des droits entre usage et propriété est souvent utilisée comme un outil de planification patrimoniale, particulièrement lors d’une succession ou une donation.
Quels-sont les obligations de l’usufruitier et du nue-propriétaire ?
Obligations de l’usufruitier
Il détient le droit d’utiliser un bien et de gagner les revenus, mais il a également des responsabilités strictement définies par le Code civil.
- Entretien : Cela inclut les petites réparations, comme celles concernant les équipements ou les éléments de confort, tels que la plomberie, les peintures, ou l’entretien du jardin. L’usufruitier doit veiller à ce que le bien reste en bon état durant toute le délai.
- Charges et impôts : Il est responsable du paiement des charges liées à l’utilisation de la maison, comme les taxes foncières, les charges de copropriété (s’il s’agit d’un appartement) ou encore les impôts locaux. Il doit également payer les frais liés à l’assurance.
- Respect de la destination : L’usufruitier doit utiliser le logement conformément à sa destination initiale. Par exemple, il ne peut pas transformer un appartement destiné à l’habitation en local commercial sans l’accord après le décès.
- Restitution : À la fin de la définition de l’usufruit, il est tenu de rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a reçu, sous réserve de l’usure normale due à son usage. Il doit veiller à ce qu’il soit en bon état à la restitution.
Obligations du nu-propriétaire
Il conserve la propriété légale du bien mais sans pouvoir l’utiliser ou en tirer des fruits tant que dure le survivant. Malgré cette absence de jouissance directe, il a certaines obligations spécifiques.
- Grosses réparations : Il doit prendre en charge les réparations importantes, aussi appelées « réparations structurelles ». Cela comprend les travaux touchant à la structure de l’immeuble, telles que le toit, les murs porteurs ou encore les fondations. Ces travaux sont essentiels pour la préservation du bien à long terme.
- Respect de l’usufruitier : Il ne peut pas interférer dans l’usage de l’effet. Il doit respecter la loi de ce dernier à utiliser le bien et à en percevoir les fruits (revenus). Il n’a aucun droit de jouissance tant que le droit est en vigueur.
- Maintien de la possession : Il conserve le droit de disposer, c’est-à-dire de le vendre ou de le donner, mais il ne peut pas remettre en cause cette possibilité. S’il décide de vendre la nue-propriété, l’usufruitier le conserve jusqu’à l’échéance, quelle que soit la situation du nouveau propriétaire.
Comment l’usufruit est créé ?
Créé par la loi
Cela se produit notamment en matière de succession, où le conjoint survivant peut se voir attribuer l’usufruit sur une partie des biens après le décès du défunt.
En droit français, le code Civil prévoit que le conjoint survivant peut choisir de recevoir l’usufruit de la totalité des biens du défunt ou une fraction selon l’art du Code civ, selon la situation.
Ce mécanisme vise à protéger le conjoint survivant en lui permettant de continuer à jouir des biens (comme la résidence principale), même si la pleine propriété revient aux héritiers.
Un autre cas concerne l’usufruit légal sur des biens des enfants mineurs, où les parents peuvent utiliser des biens de leurs obligations tant qu’ils en ont la charge.
Ce droit légal permet aux parents de percevoir les revenus générés par les biens, tout en ayant l’obligation de les administrer dans l’intérêt de ces derniers.
Ces cas créés par la loi sont souvent utilisés pour équilibrer les droits entre différentes parties lors d’une succession ou du patrimoine familial, en accordant la jouissance d’un bien immobilier à un citoyen tout en maintenant les devoirs entre les mains des héritiers ou des bénéficiaires légaux.
Constitué par convention ou contrat
L’usufruit peut également être créé par un acte volontaire entre parties, généralement par un contrat notarié. Ce type est souvent utilisé dans des transactions immobilières, des donations ou des stratégies de planification patrimoniale.
Par exemple, un propriétaire peut décider de donner la nue-propriété de son bien à ses enfants tout en conservant la définition de l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à y habiter ou à en percevoir les loyers.
Cette approche est souvent privilégiée pour organiser la transmission de patrimoine tout en limitant les coûts fiscaux.
Un autre cas de naissance conventionnel se trouve dans les ventes en démembrement.
Ici, un investisseur achète la nue-propriété d’une habitation, tandis qu’un autre acquiert l’usufruit pour une période déterminée (généralement 10 à 20 ans).
Cela permet à l’usufruitier de jouir des recettes de l’appartement pendant un certain temps, avant qu’elle ne revienne à l’acquéreur.
Ces contrats doivent être formalisés par acte notarié devant le notaire afin d’être opposables aux tiers, garantissant ainsi la sécurité juridique des parties impliquées.
La définition de l’usufruit par prescription
Le Code civil prévoit que la prescription acquisitive permet à une personne d’acquérir un droit réel par l’usage continu et non contesté d’un bien pendant une durée déterminée.
Pour la définition de l’usufruit, ce délai est généralement de 30 ans. Par exemple, si un citoyen utilise un bien immobilier pendant cette période, sans être interrompue par le propriétaire ou un tiers, elle pourrait prétendre à des obligations sur ce bien par voie de prescription.
Ce mécanisme de création est rare et intervient principalement dans des situations où les droits d’usage n’ont pas été clairs ou contestés pendant longtemps.
Cependant, il est soumis à des conditions strictes, notamment celle d’un usage « paisible », c’est-à-dire sans opposition ni revendication de la part des fruits.
La prescription acquisitive peut également être reconnue par un tribunal, et dans ce cas, un acte officiel est requis pour formaliser cet attribut nouvellement acquis.
L’usufruit dans les donations et les successions
Un exemple fréquent est celui où des parents décident de donner l’achat en nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
Ce montage permet aux donateurs de continuer à jouir du bien immobilier, que ce soit en y vivant ou en percevant des loyers, tout en assurant la transmission anticipée du patrimoine à leurs héritiers.
Il présente un intérêt fiscal considérable, car la valeur diminue avec l’âge de l’usufruitier, ce qui réduit le montant de la donation à payer.
Dans cet acte, il est souvent constitué par le notaire, qui garantit la sécurité juridique de l’opération.
Le contrat de donation précise alors le délai du démembrement, qui peut être viager ou temporaire, ainsi que les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Comment prend fin la définition de l’usufruit ?
Ce droit temporaire prend fin dans plusieurs situations définies par la loi et le Code Civil ou par accord entre les parties.
- Décès de l’usufruitier : Dans la majorité des cas, la définition de l’usufruit est viager, c’est-à-dire qu’il prend fin à son décès. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère automatiquement ses droits selon la loi.
- Expiration de la durée convenue : Si le droit est constitué pour un temps déterminée (par exemple, 10 ou 20 ans), il prend fin lorsque cette période s’achève. Le bien retourne alors en pleine propriété.
- Renonciation de l’usufruitier : Il peut renoncer volontairement à son obligation, ce qui met fin et permet de récupérer le bien immobilier.
- Perte totale du bien : Si le logement objet de la jouissance est détruit ou disparaît (par exemple, dans le cas d’un incendie ou d’une expropriation), il s’éteint naturellement, car il n’existe plus.
- Consolidation des droits : Si les enfants et le nu-propriétaire deviennent une seule et même personne, l’usufruit se termine car il n’y a plus de séparation révolus.
Dans chacune de ces situations, le droit de propriété de l’habitation est rétablie au bénéfice, qui retrouve alors la totalité de ses attributs.
Quels-sont les pièges à éviter ?
Évaluer correctement la durée de l’usufruit
Si vous choisissez un délai trop court, l’usufruitier risque de ne pas profiter pleinement du bien.
À l’inverse, une durée trop longue peut désavantager le nu-propriétaire, qui devra attendre pour récupérer les avantages.
Une analyse approfondie de vos besoins à long terme permet d’éviter ces déséquilibres. L’usufruit temporaire doit être réfléchie en fonction de vos objectifs patrimoniaux et des intérêts de toutes les parties.
N’oubliez pas qu’un viager prendra fin au décès de l’usufruitier, mais qu’il doit avoir un délai adaptée pour satisfaire les deux parties.
Répartir correctement les charges
L’usufruitier doit assurer les réparations courantes, comme la maintenance des équipements ou la peinture, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les travaux majeures, telles que la toiture ou les fondations.
Sans une clarification précise dans l’acte notarié, ces responsabilités peuvent devenir des sources de conflits. Pour éviter tout malentendu, vous devez détailler précisément quelles charges incombent à chaque partie.
Une répartition claire des coûts dès le départ évite des différends futurs et garantit que le bien immobilier reste en bon état tout au long des informations.
Ne laissez aucune ambiguïté s’installer et définissez dès le début ce qui est considéré comme des réparations courantes ou structurelles.
Anticiper les risques fiscaux
La définition de l’usufruit entraîne des implications fiscales qu’il faut bien anticiper. Lors d’une donation en démembrement, par exemple, la valeur dépend de l’âge de l’usufruitier, ce qui impacte directement le montant des droits de donation.
Si vous sous-estimez cette valeur de l’usufruit, cela peut entraîner des coûts plus élevés que prévu. De plus, si l’usufruitier perçoit des revenus locatifs, ceux-ci seront soumis à l’impôt sur le revenu, augmentant la charge fiscale globale.
La vente d’un bien démembré présente également des défis car les parties doivent s’accorder sur la répartition du prix de vente, ce qui peut générer des tensions.
Pour éviter ces pièges, consultez un expert fiscal ou un notaire afin de bien comprendre les implications et de prévoir les coûts fiscaux liés à la structure de la note.
Gérer la relation entre usufruitier et nu-propriétaire
Il a le droit d’utiliser le bien, mais il conserve la propriété légale et cette cohabitation peut créer des tensions si les attentes ne sont pas clairement définies.
Par exemple, l’usufruitier peut vouloir louer le bien, tandis que le nu-propriétaire préférerait qu’il reste inoccupé.
Vous devez établir un accord formel dès le départ sur l’utilisation de l’appartement et les responsabilités de chacun.
La communication ouverte et une mise par écrit des termes de l’accord permettent d’éviter des malentendus et de préserver une relation harmonieuse.
Prévoir la fin selon la loi
Lorsque la définition de l’usufruit prend fin, l’art 617 à 624 du Code civ prévoient retourne à l’obligation.
Cependant, si l’état de l’habitat s’est dégradé ou que des travaux d’entretien ont été négligés, il pourrait se retrouver avec des travaux coûteux.
Vous devez clairement définir l’état dans lequel le bien doit être restitué à la fin des obligations.
Barème fiscal et exemple de calcul de la définition de l’usufruit
Le barème fiscal de la définition de l’usufruit est déterminé selon la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la constitution, que ce soit dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
La valeur de l’usufruit diminue avec l’âge, et celle de la nue-propriété augmente proportionnellement. Ce barème est établi par l’administration fiscale et permet de calculer la répartition des valeurs.
Voici le barème de l’impôt actuel en fonction de l’âge :
Moins de 21 ans : définition de l’usufruit = 90 % de la valeur du bien, nue-propriété = 10 %
De 21 à 30 ans : 80 %, 20 %
De 31 à 40 ans : 70 %, 30 %
De 41 à 50 ans : 60 %, 40 %
De 51 à 60 ans : 50 %, 50 %
De 61 à 70 ans : 40 %, 60 %
De 71 à 80 ans : 30 %, 70 %
De 81 à 90 ans : 20 %, 80 %
Plus de 91 ans : 10 %, 90 %
Exemple de calcul de la définition de l’usufruit
Supposons qu’un bien immobilier soit estimé à 200 000 €. Si l’usufruitier est âgé de 65 ans, il est évalué à 40 % de la valeur du bien, et à 60 %.
- Valeur de l’usufruit : 40 % de 200 000 € = 80 000 €
- Valeur de la nue-propriété : 60 % de 200 000 € = 120 000 €
Dans cet exemple, si une donation en démembrement est faite, l’usufruitier conserve la définition de l’usufruit du bien, qui vaut 80 000 €, tandis que le nu-propriétaire (par exemple, un enfant) reçoit la nue-propriété, évaluée à 120 000 €.
Ces montants serviront de base pour le calcul des droits de donation ou de succession.
