La définition du compromis de vente est un contrat immobilier essentiel qui engage l’acheteur et le vendeur à conclure la transaction dans des conditions prédéfinies.
Contrairement à une promesse, il lie fermement les deux parties et constitue une étape incontournable avant la rédaction de l’acte définitif.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente avec les conditions suspensives et quel-est le délai de rétractation dans ce contrat synallagmatique ?
Le point dans ce guide.
Définition du compromis de vente
Le Code civil prévoit que la promesse synallagmatique, est un sous seing privé par lequel un vendeur et un acheteur s’engagent mutuellement à réaliser une vente immobilière.
Ce document fixe les conditions de la transaction immobilière, telles que le prix du bien immobilier, les modalités de paiement et les éventuelles conditions suspensives (comme l’obtention d’un prêt par l’acheteur).
La définition du compromis de vente engage les deux parties : le vendeur promet de vendre son bien à l’acheteur, et ce dernier promet de l’acquérir aux conditions définies.
Une fois signé, il formalise l’accord entre les parties, et tout désistement après la durée peut entraîner des pénalités.
Différences entre un compromis de vente et une promesse unilatérale
Il s’agit de deux contrats préliminaires à la cession d’un bien immobilier, mais ils diffèrent en termes d’engagement et d’obligations.
La définition du compromis de vente engage les deux parties
Ils s’obligent mutuellement à conclure l’achat selon les conditions fixées. Si l’une des parties se retire après le délai de rétractation immobilier de 10 jours, l’autre peut exiger l’exécution du sous seing privé ou des dommages et intérêts.
La signature inclut souvent le versement d’un dépôt de garantie représentant 5 à 10 % du prix du bien, déduit du montant final lors de la rédaction de l’acte chez le notaire.
Il précise également la souscription d’un emprunt. Si cette clause n’est pas remplie, le contrat peut être annulé sans pénalité.
Zoom sur la promesse unilatérale
Seul le vendeur ou l’acquéreur s’engage à vendre ou à acheter le projet immobilier à un prix déterminé, tandis que l’acheteur dispose d’une option d’achat.
Il n’est pas obligé d’acquérir, mais verse une indemnité d’immobilisation (généralement 5 à 10 % du tarif).
S’il renonce, cette somme reste acquise au vendeur. Si l’acheteur ne lève pas l’option avant la date limite, la promesse unilatérale devient caduque.
Quand signer cette promesse ?
Vous signez un compromis de vente lorsque vous vous êtes mis d’accord sur les principales conditions de la transaction immobilière, notamment le coût, l’état du projet immobilier, et les modalités de financement.
- Après la négociation du prix : Lorsque le vendeur et l’acheteur se sont entendus, il est temps de formaliser cet accord.
- Avant l’obtention du prêt : Si l’acheteur a besoin d’un financement, vous signez avant d’obtenir le crédit, tout en incluant une clause suspensive liée.
- Après les vérifications juridiques et techniques : Le compromis de vente peut être signé une fois que l’acquéreur a pris connaissance des informations juridiques et techniques tels que les diagnostics immobiliers obligatoires, servitudes, situation en copropriété etc…
- Lors d’une cession entre particuliers : La promesse permet l’accord avant de passer devant le notaire. Il garantit à l’acheteur que le bien ne sera pas vendu à une autre personne.
En signant ce contrat, les parties s’engagent mutuellement dans les étapes de la cession tout en se laissant le temps de finaliser les démarches administratives et financières avant la signature de l’acte définitif.
Les clauses du compromis de vente
Voici les éléments les plus courants qui composent ce contrat synallagmatique :
- Engagement des parties : Le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure l’affaire. En cas de désistement après le délai de rétractation, la clause pénale peut s’appliquer.
- Conditions suspensives : Ces clauses définissent les obligations à remplir pour que l’offre d’achat soit validée, comme la souscription d’un prêt par l’acheteur. Si elles ne sont pas réalisées, il peut être annulé sans frais.
- Versement du dépôt de garantie : L’acquéreur verse généralement entre 5 et 10 % du prix. Ce montant sera déduit de la somme finale, mais pourra être conservé s’il se retire sans raison valable.
- Délai de rétractation : L’acheteur dispose de 10 jours à partir du compromis de vente pour se rétracter sans motif et sans pénalité. Passé cette durée, il est fermement engagé.
- Description du bien immobilier : Le contrat doit inclure une description détaillée (surface, cadastre, état général, diagnostics obligatoires).
- Date limite de l’acte authentique : Si ce calendrier n’est pas respectée, le document peut être prolongé ou annulé par accord des deux parties.
Ces points garantissent un cadre précis et sécurisé pour la transaction immobilière.
L’importance de signer le compromis de vente chez un professionnel
Pour éviter les erreurs ou les clauses défavorables, faites appel à un professionnel, tel qu’un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.
Ces experts garantissent la conformité juridique du document, protègent vos intérêts et veillent à ce que toutes les conditions nécessaires soient correctement rédigées.
En confiant la rédaction de votre sous seing privé à un professionnel, vous bénéficiez de conseils personnalisés, d’une analyse approfondie des clauses et d’une assurance que le document respecte toutes les obligations légales.
Ils peuvent inclure des clauses, comme l’obtention d’un financement ou la réalisation de travaux, les servitudes et anticiper les éventuelles complications.
De plus, cet officier ministériel apporte une sécurité supplémentaire, car il est impartial et a pour mission de s’assurer que le contrat protège équitablement les deux parties.
En cas de litige, la définition du compromis de vente rédigé par un professionnel aura plus de poids juridique.
Les documents à annexer
Lors de la signature d’un compromis de vente, plusieurs documents doivent obligatoirement être fournis pour assurer la transparence de la transaction et protéger les parties.
Pour le vendeur
- Titre de propriété : Preuve que le vendeur est bien le propriétaire du bien mis sur le marché.
- Diagnostics immobiliers : Comprenant l’état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’amiante, le plomb, les termites, le gaz, l’électricité, et l’assainissement, selon les caractéristiques du logement.
- Dernières taxes foncières et d’habitation : Informations sur le montant des taxes.
- Règlement de copropriété : Inclut les statuts, les dernières assemblées générales, le carnet d’entretien, et l’état descriptif de division.
- Dernières charges de copropriété : Montant des charges trimestrielles, éventuels travaux votés, et la situation du paiement.
Pour l’acheteur
- Pièce d’identité : CNI ou passeport.
- Justificatif de situation personnelle et familiale : Livret de famille, contrat de mariage ou PACS, le cas échéant.
- Éventuelle attestation de financement : Lettre de la banque confirmant que l’acheteur dispose des fonds nécessaires ou qu’il est éligible à un prêt.
Pour tous
- Relevé d’identité bancaire (RIB) : Pour le transfert des fonds ou la restitution d’un dépôt de garantie.
- Adresse de contact : Pour le suivi de la transaction et l’envoi des documents officiels.
Ces documents permettent de sécuriser la cession et de garantir la conformité de la promesse. Le notaire vérifie l’ensemble de ces éléments avant de procéder à la rédaction de l’acte final.
Comment se passe le rendez-vous du compromis de vente ?
Lors d’un rendez-vous pour la définition du compromis de vente, le vendeur, l’acheteur, ainsi que leurs notaires ou l’agence immobilière se réunissent pour officialiser l’accord.
L’agent immobilier commence par vérifier tous les documents nécessaires, tels que les diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites, etc.) et les pièces justificatives du projet.
Il explique ensuite en détail, incluant la description du bien, le prix, les conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un prêt par l’acheteur), ainsi que les délais à respecter.
Chaque point est lu à voix haute pour s’assurer que toutes les parties comprennent parfaitement les termes de l’accord. Les questions et les éventuelles modifications peuvent être abordées à ce moment-là.
Une fois que tout est clair, la promesse est signé par le vendeur et l’acquéreur. Le preneur verse alors un acompte, généralement compris entre 5 et 10 %.
Cette somme est séquestrée jusqu’à la rédaction de l’acte authentique. À partir de ce moment, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut annuler son achat sans pénalité.
Passé ce délai, il est fermement engagé à acheter le bien.
À la fin du rendez-vous, chaque partie reçoit un exemplaire du compromis de vente et des indications sur les prochaines étapes à suivre jusqu’à la production de l’acte authentique, qui officialisera définitivement la transaction.
Le délai de rétractation : une protection pour l’acheteur
Cette durée constitue une période de 10 jours dont bénéficie l’acheteur pour se désengager du contrat sans avoir à se justifier ni à subir de pénalités.
Il commence à courir à partir du lendemain de la remise des documents, que ce soit en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception.
Pendant ce temps, l’acquéreur peut réfléchir sereinement à son offre d’achat et, s’il le souhaite, se rétracter en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire chargé du dossier.
Si l’acheteur se rétracte, toute somme versée, comme le dépôt de garantie, doit lui être restituée intégralement.
C’est une mesure de protection pour l’acheteur, principalement destinée aux particuliers, afin de leur permettre de reconsidérer leur décision dans un contexte souvent émotionnellement et financièrement engageant.
Zoom sur les frais de notaire
Dans la majorité des cas, ces frais sont pris en charge par le preneur, car la définition du compromis de vente est souvent rédigé par l’officier du vendeur ou par une agence immobilière.
Si l’acheteur souhaite que la promesse soit rédigé par son propre notaire, il peut le faire sans frais supplémentaires, car les émoluments pour ce type de documents sont inclus et payés lors de la signature de l’acte définitif.
Le coût pour un contrat varie généralement entre 150 et 300 euros, couvrant principalement les frais administratifs et le travail de rédaction.
Il est tout à fait possible de choisir votre officier lors de l’établissement de la promesse unilatérale.
L’acquéreur peut désigner un différent de celui du vendeur sans coût supplémentaire.
Dans ce cas, les deux notaires collaboreront, partageant les tâches et les émoluments, tout en garantissant que l’affaire se déroule conformément au droit immobilier.
Cela peut même offrir un double regard juridique, renforçant la sécurité de la transaction.
Les étapes entre le compromis de vente et l’acte authentique
Entre la définition du compromis de vente et les documents notariés, plusieurs étapes doivent être franchies pour finaliser votre achat immobilier :
- Délai de rétractation de l’acheteur : L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité. Passé ce temps, il est fermement engagé.
- Obtention du prêt immobilier : Si le preneur a besoin d’un financement, il doit déposer une demande de crédit auprès de sa banque. Cette étape doit être réalisée dans la durée fixé par la promesse (généralement 30 à 45 jours). Si le crédit est refusé et que cette clause est prévue, la transaction peut être annulée sans frais.
- Réalisation des conditions suspensives : Le document peut inclure d’autres modalités, telles que la production d’un permis de construire ou la réalisation de travaux spécifiques.
- Vérifications administratives et juridiques : Le notaire vérifie la situation juridique du logement (titres de propriété, servitudes, urbanisme) et s’assure qu’il n’y a pas d’obstacles à la cession (hypothèques, droit de préemption).
- Préparation de l’acte : Ce document reprend toutes les informations du compromis de vente et officialise le transfert du droit de propriété.
- Authentification : L’acheteur verse le solde du montant de la cession et les frais d’achat. Le vendeur remet alors les clés du bien, marquant la fin des procédures.
Non respect du compromis de vente et clause pénale
Le non-respect du droit immobilier peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes pour l’acheteur comme pour le vendeur.
Lorsque le preneur se rétracte après le délai légal de 10 jours, il s’expose à la perte de son acompte, qui représente généralement entre 5 et 10 % du prix.
Le vendeur peut également choisir de demander des dommages et intérêts en justice pour compenser le préjudice subi.
En revanche, si la définition du compromis de vente contient une condition suspensive liée à l’obtention du prêt immobilier, et que l’acheteur n’obtient pas ce financement, le contrat est annulé sans frais.
Le versement du dépôt de garantie est alors restitué.
De son côté, si le vendeur se rétracte sans raison valable après avoir signé, l’acquéreur peut intenter une action au tribunal pour forcer la cession, ou exiger une indemnisation pour le préjudice subi.
Ce recours est possible car le délai engage fermement les deux parties à conclure la transaction chez le notaire.
Par ailleurs, le non-respect des délais inscrits, comme la date de signature de l’acte définitif, peut aussi entraîner des conséquences. Si une des parties n’est pas en mesure de respecter le calendrier convenu, la promesse peut être résilié, avec des sanctions financières possibles.
La définition du compromis de vente peut inclure une clause pénale qui prévoient une indemnité en cas de manquement.
Ces clauses s’appliquent autant à l’acheteur qu’au vendeur.
Ainsi, le non-respect des engagements pris pour l’offre d’achat du logement peut avoir des répercussions sérieuses.
