Le démembrement de propriété est un acte juridique pour toute personne souhaitant optimiser la gestion et la transmission de son patrimoine en immobilier.
Bien qu’il puisse sembler complexe au premier abord, le démembrement de propriété présente de nombreux avantages tant pour le nue-propriétaire que pour l’usufruitier.
Examinons les tenants et aboutissants de ce droit, tout en expliquant pourquoi elle est un outil puissant dans la gestion immobilière.
Définition du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un concept juridique qui permet de scinder les droits immobiliers entre deux parties distinctes : le nue-propriétaire et l’usufruit.
Cet achat est habituellement réuni, mais le droit immobilier en France permet de les séparer.
Cet acte est souvent utilisé dans le domaine immobilier, dans le cadre d’une donation ou d’une succession pour optimiser l’achat.
Concrètement, le nue-propriétaire détient le bien, mais sans en avoir l’usage immédiat ni la possibilité de percevoir les revenus du logement.
Quant à l’usufruitier, il dispose de l’usage, ce qui lui permet d’y vivre ou de le louer pour en tirer des fruits.
Cet acte est fréquemment employé dans des stratégies, où les parents transmettent l’avantage fiscal de leurs biens à leurs enfants tout en conservant la définition de l’usufruit.
Cela leur permet de continuer à jouir de leur maison tout en facilitant la transmission aux héritiers.
À la fin de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier, le logement revient au nue-propriétaire, souvent sans bénéfices de succession supplémentaires.
Les droits offrent donc une solution efficace pour préserver l’utilisation des avantages tout en préparant sa le futur.
Qui sont le nue-propriétaire et l’usufruitier ?
Le démembrement de propriété implique deux acteurs principaux :
- le nue-propriétaire : abusus
- l’usufruitier : usus et fructus
Le nue-propriétaire détient le bien sans avoir le droit de l’utiliser ou d’en tirer des fruits tant que l’usufruitier est en place. Il possède un titre juridique, mais son usage de la maison est différé dans le temps.
La grande promesse pour l’abusus est qu’il deviendra propriétaire à part entière, sans frais supplémentaires, à l’issue de la période d’usufruit.
Cela peut notamment se produire à la mort de l’usufruitier, ou à la fin de la durée convenue dans le cas de certains contrats.
L’usufruitier, quant à lui, profite de la jouissance, c’est ce que l’on appelle l’usus et le fructus. Cela signifie qu’il peut soit occuper les lieux, soit le louer et en percevoir les revenus.
Cependant l’usufruitier ne peut pas vendre ou hypothéquer ses parts sans le consentement de la définition du nue-propriétaire.
Ce mécanisme est souvent utilisé par les parents qui souhaitent transmettre les impôts de leurs biens à leurs enfants tout en conservant l’achat. Ainsi, le patrimoine reste dans la famille, tout en permettant aux parents d’en profiter durant leur vie.
Quels-sont les attributs du démembrement de propriété ?
Le concept de usus, fructus et abusus est au cœur du Code civil, et ces trois termes latins définissent les différents avantages qu’un propriétaire peut exercer sur les lieux.
Ensemble, ils constituent la pleine propriété, mais peuvent être scindés dans un démembrement de propriété.
Usus : le droit d’usage
C’est le principe fondamental qui permet d’occuper ou d’utiliser l’investissement pour ses besoins quotidiens. Par exemple, pour un bien immobilier, l’usus permet à un citoyen de vivre dans un appartement ou une maison sans avoir à en être le conjoint.
Dans le démembrement de propriété, ce droit est généralement attribué à l’usufruitier.
Il peut donc occuper personnellement le bien immobilier ou en disposer à des fins d’usage, mais ne peut pas le vendre ni percevoir des revenus en le louant sans en avoir également le pouvoir de fructus (voir ci-dessous).
Fructus : le droit de percevoir les revenus
Le fructus est la possibilité de tirer profit de l’investissement, généralement sous forme de rente.
Cet attribut est souvent exercé par le biais de la location en immobilier, ou en percevant des intérêts ou dividendes pour un bien financier.
Par exemple, un usufruitier d’un appartement a le droit de louer ce bien et de percevoir les loyers générés par cette location. Il peut aussi percevoir les fruits naturels ou industriels produits.
Dans le cadre du démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui détient ce droit, en plus de l’usus. Ce bénéfice lui permet donc de profiter économiquement sans en être le conjoint légal complet.
Le fructus est particulièrement intéressant pour des biens immobiliers à vocation locative, où l’usufruitier peut bénéficier des rentes régulières tout en transmettant à un héritier ou à une autre personne.
Abusus : le droit de disposer
L’abusus est la possibilité de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le détruire ou de le transformer de manière substantielle.
Cette technique appartient exclusivement au nue-propriétaire dans un démembrement de propriété.
Ce dernier détient donc le pouvoir de vendre son investissement, de le transmettre ou de le modifier, mais cette disposition est souvent théorique tant que l’usufruit est en place, car il nécessite généralement l’accord de l’usufruitier pour une action comme la vente du donateur.
Ce droit est le plus large des trois, car il permet de prendre des décisions définitives du projet démembré.
Il donne la capacité de disposer de l’achat en nue-propriété de façon libre et entière, par exemple en la cédant à un autre membre, en la transformant ou même en la détruisant si cela est jugé nécessaire.
L’abusus implique également qu’il deviendra le plein propriétaire à la fin de l’usufruit, car il récupère alors également l’usus et le fructus.
Dans la pratique, le nue-propriétaire est souvent un investisseur à qui l’usufruit a été temporairement cédé.
Ce dernier peut être un enfant, un héritier ou un tiers. À la fin de la période d’usufruit, il récupère automatiquement la maison, incluant l’usus, le fructus et l’abusus, ce qui lui permet de jouir du projet démembré comme bon lui semble.
Pourquoi on procède au démembrement de propriété ?
Ce mécanisme juridique pour économiser de l’impôt est encore sous-utilisé par de nombreuses personnes, bien qu’il puisse s’avérer très avantageux dans plusieurs situations, notamment pour optimiser la fiscalité.
Réduction de l’IFI
Certaines personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière ont recours au démembrement de propriété pour diminuer leur impôt. Cet acte est particulièrement intéressant pour les propriétaires de biens immobiliers soumis.
En effet, dans le cadre de l’IFI, seul l’usufruitier d’un bien immobilier est imposé sur la valeur, tandis que le nue-propriétaire en est exonéré.
Ainsi, en cédant l’usufruit temporaire à un membre de votre famille, comme un enfant, vous réduisez la somme à déclarer.
Cela peut vous permettre de payer moins d’impôts, voire de ne plus être imposable à l’IFI si la valeur de vos biens passe sous le seuil de déclenchement.
Cette stratégie est particulièrement appréciée des familles qui souhaitent anticiper la passation de leur effet tout en optimisant leur fiscalité à court terme.
Le démembrement de propriété dans les successions
En transmettant le projet à un enfant, par exemple, le donateur conserve l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à utiliser ou louer le logement. Les droits ne sont alors calculés que sur la valeur de la nue-propriété, qui est inférieure au logement entier.
À la mort de l’usufruitier, l’enfant devient automatiquement plein propriétaire de l’appartement, sans avoir à payer des frais supplémentaires.
Cela permet à la famille de transmettre son patrimoine de manière efficace tout en limitant les coûts fiscaux associés à une transmission classique.
Cet acte de donation est souvent utilisée dans les familles pour faciliter la succession tout en permettant aux parents de continuer à jouir de leur bien immobilier.
Le viager
Bien que distincts, le démembrement de propriété et la vente en viager peuvent parfois être comparés.
Par exemple, une personne âgée peut vendre tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Cela lui permet de bénéficier d’un capital immédiat tout en continuant à utiliser ou à percevoir les revenus tous les ans.
Cette technique est particulièrement intéressante pour les citoyens qui souhaitent augmenter leurs liquidités tout en maintenant leur qualité de vie.
Cet acte dans ce contexte peut ressembler à un viager, dans le sens où le vendeur continue de profiter de son bien immobilier tout en en ayant vendu une partie de l’effet.
Cela permet une certaine souplesse financière tout en assurant les bénéfices du prix.
La SCPI
Dans un investissement en société civile de placement immobilier (SCPI), le démembrement de propriété temporaire est une pratique courante.
Les SCPI permettent de détenir des parts d’un portefeuille immobilier et, en fonction de vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez opter pour l’usufruit ou l’abusus.
En tant que nue-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix, ce qui constitue un avantage pour ceux qui souhaitent se constituer des obligations à moindre coût.
Pendant la période, l’investisseur ne perçoit aucun revenu. Il détient les parts au terme du contrat, et c’est à ce moment qu’il peut commencer à percevoir les revenus générés.
En revanche, si vous choisissez de devenir usufruitier, vous percevrez l’intégralité des rentes générés par ses obligations de SCPI pendant la durée du projet.
Cela peut être une option intéressante pour les investisseurs cherchant à obtenir des frais complémentaires tout en ayant un taux d’imposition faible.
Les avantages fiscaux du démembrement de propriété
L’un des principaux bénéfices de ce droit est sa capacité à offrir des avantages fiscaux, notamment dans l’acte d’une passation.
En effet, lors d’une donation avant le décès, les prix sont calculés sur sa seule valeur fiscale, et non sur le logement entier.
La valeur de l’effet étant généralement inférieure à celle de la pleine, cela permet de diminuer les frais liés à la donation.
De plus, les enfants, n’ont pas à payer de droits de succession sur la pleine valeur de l’usufruit à la mort de l’usufruitier, car ils possédaient déjà une partie.
Le nue-propriétaire est aussi exonéré d’impôts sur la fortune immobilière (IFI), puisque c’est l’usufruitier qui est redevable.
Ce dernier est imposé sur la valeur totale de l’investissement, ce qui peut constituer un avantage pour les nue-propriétaires qui veulent éviter une trop grande charge fiscale.
Ainsi, le démembrement de propriété constitue une stratégie patrimoniale attractive pour ceux qui souhaitent organiser leur succession tout en optimisant leur fiscalité.
C’est pourquoi il est souvent utilisé dans les familles qui détiennent de l’immobilier conséquent.
Comment calculer le démembrement de propriété ?
Le calcul de la valeur des droits repose sur un barème fiscal officiel, principalement basé sur l’âge de la personne qui conserve le droit d’usage du bien immobilier.
Plus le conjoint est jeune, plus la part dont elle dispose est élevée, puisqu’elle est censée en bénéficier plus longtemps.
- Moins de 21 ans : 90 % pour l’usage du bien, 10 % pour la possession.
- De 21 à 30 ans : 80 %, 20 %.
- De 31 à 40 ans : 70 %, 30 %.
- De 41 à 50 ans : 60 %, 40 %.
- De 51 à 60 ans : 50 %, 50 %.
- De 61 à 70 ans : 40 %, 60 %.
- De 71 à 80 ans : 30 %, 70 %.
- De 81 à 90 ans : 20 %, 80 %.
- Plus de 91 ans : 10 %, 90 %.
Exemple de calcul
Prenons un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, et imaginons que l’investisseur détenant le droit d’usage ait 65 ans. Selon le barème, elle détient 40 % des droits, et la personne possédante détient 60 %.
- Part de l’usage : 300 000 € x 40 % = 120 000 €
- Part de la possession : 300 000 € x 60 % = 180 00
Dans cet exemple, la valeur de la jouissance est de 120 000 €, tandis que la valeur des droits de possession est de 180 000 €.
Calcul dans les donations ou de successions
Lors d’un héritage de bien, les prix de donation ou de succession sont calculés uniquement sur la valeur..
Par exemple, si un parent transmet cette partie de 180 000 € à son enfant, les droits de donation ne seront calculés que sur cette somme, réduisant ainsi la base imposable par rapport à la valeur totale.
Valorisation pour un droit d’usage temporaire
Si le droit d’usage est temporaire (défini pour une durée précise et non jusqu’au décès), le calcul se fait différemment. La valeur est souvent estimée à 23 % de la valeur du bien pour chaque tranche de 10 ans.
Par exemple, si cet achat est fixé pour 20 ans, il sera évalué à 46 %, et la possession à 54 %.
Ainsi, le calcul repose essentiellement sur l’âge de la personne détenant le bien ou sur la durée pour laquelle il est octroyé. Cela permet de répartir la valeur entre celui qui l’utilise et celui qui en détient la pleine possession à terme.
Comment transmettre votre patrimoine ?
Le démembrement de propriété est largement utilisé pour faciliter l’héritage du patrimoine, notamment dans le cadre familial.
En transmettant à vos enfants tout en conservant l’usufruit, un parent peut continuer à vivre dans sa maison ou à en percevoir les loyers tout en réduisant les droits futurs.
Cette technique est particulièrement efficace pour les biens immobiliers, car elle permet de planifier la suite tout en évitant de déshériter complètement l’usufruitier.
Au décès de ce dernier, le logement revient automatiquement aux enfants, sans qu’ils aient à payer de frais supplémentaires.
Cette stratégie est souvent employée pour anticiper et alléger la charge fiscale qui pourrait peser sur les héritiers.
En réduisant la valeur transmise, les frais de donation sont moins élevés. Cela permet de protéger les obligations familiales tout en facilitant le transfert intergénérationnel.
Le démembrement de propriété est également une solution intéressante pour les parents souhaitant organiser leur succession avant le décès sans perdre la jouissance de leurs biens pendant leur vie.
Les risques et limites du démembrement de propriété
Bien que le démembrement de propriété présente des avantages considérables, il comporte aussi des risques et des limites à ne pas négliger.
L’un des principaux inconvénients est le blocage potentiel en cas de vente. En effet, si le nue-propriétaire souhaite vendre, il doit obtenir l’accord de l’usufruitier, et vice versa.
Cette co-décision peut devenir source de conflits, notamment si les deux parties ne s’entendent pas sur l’opportunité de vendre ou sur les conditions de la vente. Dans le cas d’une mésentente, la gestion du projet immobilier peut être considérablement compliquée.
De plus, la répartition des charges peut être mal comprise ou mal définie. En règle générale, l’usufruitier est responsable des charges d’entretien courant, tandis que le nue-propriétaire doit financer les gros travaux.
Ces règles ne sont pas toujours respectées, ce qui peut entraîner des conflits entre les parties. Enfin, le démembrement de propriété peut aussi limiter la flexibilité dans la gestion du patrimoine, surtout si le bien doit être vendu ou réutilisé à des fins autres que celles prévues initialement.
Pour ces raisons, nous vous recommandons d’aller voir un notaire avant de procéder à et avantage fiscal.
