Le tableau fiscal lors du calcul de la valeur de l’usufruit sert de référence dans le cadre d’un partage légal, tel qu’en cas de succession ou de donation, ou pour évaluer un droit temporaire.
Ce barème de l’usufruit prévu par l’article 669 du code général des impôts repose principalement sur l’âge de l’usufruitier et la durée estimée du droit.
Découvrez comment calculer la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété de votre investissement selon votre âge.
Comprendre la valeur de l’usufruit et son barème en immobilier
Selon l’application de la loi et le CGI en France, en termes de démembrement de propriété, la valeur de l’usufruit est calculée selon répartition des droits entre l’âge l’usufruitier et celui du nu-propriétaire.
Le barème de l’usufruit détermine précisément la part de le prix du bien immobilier attribuée à l’investisseur, en fonction de sa vieillesse. Ce mécanisme permet de clarifier les obligations et les avantages pour chacune des parties tout au long du démembrement.
Lorsqu’on démembre la propriété d’un logement, on distingue la nue-propriété et la valeur de l’usufruit. Le nu-propriétaire détient la possession juridique du bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus tant que le titre existe.
Il a le droit d’utiliser le bien immobilier (par exemple, en l’habitant) et d’en percevoir les fruits, comme les loyers en cas de location.
Le Code civil et l’application de l’article 669 du CGI prévoit un barème permettant de calculer le patrimoine. Il est basé sur l’âge de la personne et exprime un pourcentage du prix total de la vente.
Plus l’usufruitier est âgé, moins l’investissement vaut cher, et plus la nue-propriété prend un gros montant. Ainsi, le tableau favorise une répartition équitable des droits entre les deux parties, en tenant compte de la durée restante.
Comment fonctionne le barème de l’usufruit ?
Les impôts reposent sur une échelle fixée par l’administration fiscale.
Cette échelle s’applique principalement dans les situations de donation ou de succession, où l’on détermine le patrimoine respectif des différents attributs.
Ce barème prend en compte l’âge, car le délai du titre diminue au fur et à mesure que l’usufruitier vieillit.
Par exemple, s’il est âgé de moins de 21 ans révolus, la valeur de l’usufruit est estimée à 90 % du bien immobilier.
En revanche, pour une personne de plus de 91 ans, le barème ne représente que 10 % de ce même coût.
Ce système garantit que la nue-propriété augmente proportionnellement à la diminution de la définition de l’usufruit. L’âge révolu devient donc un facteur déterminant dans cette opération.
Le nu-propriétaire, pour sa part, voit le montant de son droit augmenter avec le temps.
Par exemple, un titre d’un bien dont l’usufruitier est âgé de 65 ans possède 60 % du prix. S’il décède, il récupère alors le plein patrimoine du bien.
Exemple de calcul de la valeur de l’usufruit
Prenons l’exemple d’un bien immobilier estimé à 300 000 €. Si la personne a 70 ans révolus, le barème attribue un chiffre de 40 % à l’usus.
Cela signifie qu’il dispose d’un droit estimé à 120 000 € (40 % du bien), tandis qu’il possède la maison estimée à 180 000 € (soit 60 %).
Si l’usufruitier décède ou si l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire récupère le logement, sans frais supplémentaires.
Cette opération permet à chaque partie de connaître précisément la valeur de l’usufruit et de ses droits dans le cadre de la vente.
Que ce soit pour organiser une donation ou planifier une transmission, la connaissance les impôts optimise la gestion de son patrimoine immobilier.
Barème fiscal de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en 2024
L’application de l’article 669 du CGI prévoit le barème suivant pour le calcul des droits.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 20 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à 30 | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à 40 | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à 50 | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à 60 | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à 70 | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à 80 | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à 90 | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Zoom sur le barème de l’usufruit sur les donations
Le CGI prévoit que les impôts utilisés en 2024 pour calculer la valeur de l’usufruit dans les donations se révèle plus avantageux sur votre fiscalité qu’auparavant.
Ce changement encourage la transmission anticipée de patrimoine en nue-propriété, permettant ainsi de réduire les coûts des impôts associés aux donations.
Ce nouveau barème de l’usufruit montre l’intérêt de transmettre un bien immobilier le plus tôt possible.
Avant l’âge de 50 ans, la définition de la nue-propriété représente moins de la moitié totale du logement immobilier, avec une décote qui diminue de 10 % tous les dix ans.
Ce tableau ne change pas chaque année, mais par tranches de 10 ans révolus. À chaque anniversaire marquant une dizaine (20, 30, 40, etc.), les usufruitiers disposent de moins d’un an pour effectuer une donation avant de changer de tranche fiscale.
Valeur de l’usufruit sur l’IFI
La mise en place de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) en remplacement de l’ISF en 2018 a modifié certaines règles concernant l’imposition des biens en démembrement de propriété.
Avec l’ancien ISF, les biens étaient systématiquement exonérés. Cependant, avec l’IFI, cette exonération n’est plus automatique.
Désormais, lorsque le titre résulte d’une succession ou d’une donation, les nus-propriétaires doivent déclarer le montant de leurs droits.
En revanche, les usufruitiers, eux, bénéficie d’une réduction de l’impôt à déclarer.
Pour déterminer la part de la nue-propriété à déclarer à l’IFI, le tableau fiscal d du droit reste une référence.
Ce barème de l’usufruit selon le patrimoine permet de diviser le coût total de la maison avec le nu-propriétaire, en fonction de l’âge, comme c’est le cas pour les donations.
Les différents modes
La cession est calculée en fonction de sa nature, qu’il s’agisse d’un viager ou temporaire.
Le viager : des revenus qui évoluent avec l’âge de l’usufruitier
La valeur de l’usufruit diminue au fur et à mesure que le titre avance en âge, en fonction d’une décote progressive. Cette décote est calculée selon le barème prévu à l’article 669 du Code général des impôts (CGI), applicable à toutes les transmissions à partir du 1er janvier 2004.
Usufruit temporaire : une évaluation fixe à 23 % par tranche de 10 ans
Ce type, quant à lui, est limité dans le temps, avec une durée déterminée dès le départ. Dans ce cas, la valeur de l’usufruit est calculée indépendamment avant le décès.
Elle est fixée à 23 % des revenus du bien en pleine propriété pour chaque tranche de 10 ans révolus.
Ainsi, le temporaire est évalué à 23 % de la maison pour 10 ans, 46 % pour 20 années révolus, et ainsi de suite.
Notez que les usufruits constitués au profit d’une personne morale (comme une entreprise ou une société) ne peuvent dépasser 30 ans, conformément à la loi. Dans ces cas, la valeur de l’usufruit s’élève à 69 % de la maison.
Calcul de la valeur de l’usufruit locatif social
Ce mécanisme repose sur le démembrement temporaire du patrimoine d’un bien immobilier, avec des avantages fiscaux importants pour les investisseurs.
Pour bien comprendre son fonctionnement, nous allons nous intéresser sur le calcul du barème de l’usufruit et de la nue-propriété, qui suivent des règles spécifiques.
Détermination de la valeur de l’usufruit locatif social
Dans un titre temporaire comme le locatif social, la valeur de l’usufruit est calculée en fonction de la durée du démembrement.
Contrairement au viager, l’usus et le fructus temporaire se calcule selon le barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts (CGI). Il attribue un pourcentage de le prix total du logement immobilier en fonction du délai du titre.
Dans le cas de la vente locatif social, qui dure généralement entre 15 et 20 années, la valeur de l’usufruit est évaluée à 23 % par tranche de 10 ans. Cela signifie qu’un mode de 20 ans représentera 46 % du montant.
Par exemple, pour un bien immobilier valant 200 000 €, le délai sur 20 ans sera estimé à 92 000 €, tandis que la nue-propriété sera évaluée à 108 000 € (54 %).
Application du barème pour les investisseurs
L’investisseur acquiert uniquement la nue-propriété, ce qui signifie qu’il achète le bien à un prix réduit suite à une vente, correspondant à la part totale de la mutation qui n’est pas attribuée.
Cette valorisation permet à l’investisseur de bénéficier d’un coût d’acquisition inférieur à celui de la pleine propriété, tout en anticipant la récupération de l’appartement à la fin de la vente, sans frais supplémentaires.
En résumé, pour un bien de 200 000 €, si la valeur de l’usufruit est valorisé à 46 % pour une durée de 20 ans, l’investisseur n’aura à payer que 108 000 € pour acquérir la nue-propriété.
À l’échéance, il récupère la pleine propriété du bien, qui aura vraisemblablement pris, tout en ayant profité des avantages fiscaux.
Avantages fiscaux liés au barème
Le barème de l’usufruit permet une fiscalité intéressante dans la vente locatif social. En effet, pendant la durée, le nu-propriétaire est exonéré de toute imposition sur les revenus locatifs, qui sont perçus par l’usufruitier (le bailleur social).
De plus, en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), il ne déclare que le coût de l’investissement, ce qui diminue considérablement ses impôts.
Dans notre exemple, il ne sera imposé que sur les 108 000 € correspondant à la nue-propriété, et non sur la totalité du prix.
