La loi du 6 juillet 1989 en location de locaux est une réglementation qui régit les relations entre bailleurs et locataires dans le secteur locatif privé.
Elle définit les droits et obligations des deux parties, couvrant des aspects clés tels que le logement, le loyer et la durée du bail.
Cependant, cette loi et son décret a subi d’importantes modifications avec l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, connue sous le nom de loi « ALUR », qui vise à faciliter l’accès au logement et à moderniser l’urbanisme.
Explorons dans cet article les fondements de la loi du 6 juillet 1989 pour les logements.
Définition de la loi du 6 juillet 1989
C’est une législation essentielle pour la location en France. Elle prévoit et vise à protéger les droits des bailleurs et des locataires, assurant ainsi une relation locative saine et équilibrée dans le cadre du contrat de bail.
Les dispositions générales de la loi du 6 juillet 1989
Souvent appelée loi Mermaz-Malandain, c’est le texte législatif à usage principal qui régit les relations entre les propriétaires et les occupants en France. Voici 7 des principales règles qu’elle établit :
- Durée du bail : La durée minimale est de trois ans si le propriétaire des locaux est une personne physique, et de six ans si le propriétaire est une personne morale.
- Dépôt de garantie : Pour une location nue, le dépôt de garantie ne peut excéder l’équivalent d’un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges.
- Révision du loyer : Le loyer peut être révisé une fois par an, mais uniquement si une clause de révision est inscrite dans le contrat des articles. De plus, cette révision ne peut pas excéder la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
- Congé : Le locataire peut résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de trois mois (ou d’un mois dans certains cas). Le bailleur, quant à lui, peut uniquement mettre fin au contrat à son échéance, en respectant un préavis de six mois et en justifiant d’un motif légitime et sérieux.
- Entretien et réparations : L’occupant doit prendre en charge l’entretien courant du logement et les petites taches. Le propriétaire est responsable des réparations plus importantes et de l’entretien de l’immeuble.
- Décence du logement : La maison louée doit respecter certaines conditions minimales de confort et de sécurité.
- Protection des locataires âgés et à faibles ressources : Des protections spécifiques sont mises en place pour les personnes âgés de plus de 70 ans ou à faibles ressources.
Ces règles ont été modifiées et complétées par plusieurs lois ultérieures, notamment la loi ALUR de 2014.
Le Logement et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Selon l’application de l’article 6 de la loi du juillet 1989, l’appartement loué doit être décent et conforme à certaines normes. Il doit garantir la sécurité et la santé du locataire, disposer de l’essentiel en termes de confort et respecter les critères minimaux d’équipement et de surface habitable.
Le Loyer dans la loi du 6 juillet 1989
La loi Alur et ses décrets encadre également le montant loyer dans les zones tendues. Elle réglemente la façon dont le loyer est fixé, révisé et, dans certaines zones, plafonné. Il est essentiel pour le bailleur de respecter ces règles pour assurer une location équitable.
Les Locataires
Comme le souligne l’application de cet article, les locataires ont des droits spécifiques en vertu du droit. Ils sont protégés contre l’éviction sauf dans certaines conditions, ont droit à un préavis de départ raisonnable, et sont assurés de la jouissance paisible du logement.
La Location
La bail est un contrat mutuel entre le bailleur et le locataire des locaux, régi par la loi du 6 juillet 1989. Le contrat est généralement signé pour une durée déterminée et inclut des dispositions spécifiques sur le loyer, les charges, les réparations et l’entretien.
La gestion des travaux
Le bailleur est responsable des travaux d’entretien régulier et des travaux majeurs nécessaires au logement, à l’exception des charges locatives qui sont à la charge du locataire.
Il est également responsable de la réalisation des travaux d’amélioration de l’immeuble, tels que l’isolation thermique, la performance énergétique ou l’installation d’un ascenseur.
En revanche, comme pour le leasing immobilier, le locataire est responsable des travaux d’entretien courant et des petites réparations, sauf si elles sont causées par vétusté, malfaçon, vice de construction, défaut d’entretien ou cas de force majeure.
Il peut réaliser des travaux d’aménagement dans à condition qu’ils ne modifient pas la structure du logement ou ses équipements essentiels. Pour tous autres travaux, il doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur.
Gérer l’état des lieux
Le délai de l’état des lieux est un document important dans le cadre d’une location immobilière.
Il est réalisé en commun par le bailleur (ou son représentant, comme une agence immobilière) et le locataire, à l’entrée et à la sortie de l’usage des logements. Ce document contradictoire est établi lors de la prise de l’appartement et à sa restitution.
Il consiste à faire le tour du logement et à noter son état, y compris l’état des murs, des sols, des plafonds, des équipements (cuisine, salle de bain, etc.), ainsi que le fonctionnement des appareils (chauffage, électricité, plomberie, etc.).
Tous les détails importants doivent être consignés par écrit, et les deux parties doivent signer le document.
Les obligations des différentes parties dans les articles de la loi du 6 juillet 1989
Dans le cadre d’un contrat de location de la loi du 6 juillet 1989 et son décret, le bailleur et le locataire ont tous deux des obligations qu’ils doivent respecter les locaux.
Obligations des bailleurs
Il doit remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire un bien qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des locataires et qui est doté des équipements de confort minimaux.
Le bailleur est tenu de réaliser toutes les réparations nécessaires au logement, autres que le petit entretien courant qui sont à la charge du locataire. Il doit également assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble.
Enfin, il doit garantir la jouissance paisible de l’habitation. Cela signifie qu’il doit s’abstenir de tout acte qui pourrait gêner le locataire dans l’usage de l’appartement..
Obligations du locataire
Il doit payer le montant du loyer et les charges aux dates prévues dans le contrat de bail. Le locataire doit utiliser le logement de manière paisible et respecter la destination d’habitation de l’habitation.
Il doit également respecter le règlement de copropriété, s’il y en a un.
Les locataires sont responsables de l’entretien courant de l’immeuble et des réparations mineures. Cela comprend notamment le nettoyage des locaux, l’entretien des espaces verts si le logement dispose d’un jardin, et le remplacement des éléments usés ou endommagés par le locataire.
Il doit souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.). Il doit fournir une attestation au bailleur chaque année.
Notez que ces obligations peuvent varier en fonction des termes spécifiques du contrat et du décret.
En cas de litige, il est toujours recommandé de consulter un professionnel du droit ou la commission départementale de conciliation.
Les droits des parties dans le bail loi 1989
Dans le cadre d’un contrat de location, le bailleur (propriétaire) et le locataire ont tous deux des droits spécifiques.
Droits du bailleur
- Le propriétaire a le droit de recevoir le loyer et les charges aux dates prévues dans le contrat de bail.
- À la fin du bail, le bailleur a le droit de récupérer le logement en bon état, à l’exception de l’usure normale.
- Dans certaines conditions, il a le droit de donner congé au locataire pour reprendre ou vendre le logement loué, ou pour un motif légitime et sérieux.
Droits du locataire
- Il a le droit de jouir paisiblement des logements pendant toute la durée du bail.
- Il peut occuper un logement décent, qui respecte certaines normes de confort et de sécurité des locaux.
- Si le logement nécessite des réparations qui sont à la charge du bailleur, le locataire a le droit de demander de les réaliser.
- Le locataire a le droit de résilier le titre à tout moment, sous réserve de respecter un préavis.
- Il a le droit de ne pas être évincé du logement sans un motif valable, et sans que le bailleur respecte certaines procédures.
Ces droits sont assortis de responsabilités, et qu’ils peuvent être limités ou modifiés par les termes spécifiques du contrat de bail.
En cas de litige, il est toujours recommandé de consulter un avocat ou la commission départementale de conciliation.
La durée du contrat de bail et loi du 6 juillet 1989
En France, en vertu de l’article 10, la durée d’un contrat de bail pour une maison louée nu est généralement fixée à trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique (c’est-à-dire un individu) ou une société civile immobilière familiale.
En revanche, si le bailleur est une personne morale (par exemple, une entreprise ou une organisation), le bail doit être conclu pour une durée minimale de six ans.
Dans le cas d’une location meublée, la durée minimale du bail est d’un an. Cependant, si le logement est loué à un étudiant, la durée minimale des modalités peut être réduite à neuf mois, sans renouvellement automatique.
Notez que le locataire a le droit de résilier le titre à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois pour une location vide, et d’un mois pour une location meublée.
De son côté, le bailleur peut uniquement mettre fin au contrat à son échéance, en respectant un préavis de six mois et en justifiant d’un motif légitime et sérieux, par exemple la vente de l’habitation ou son souhait de l’habiter.
Le délai de préavis du propriétaire est de 3 mois dans le cadre d’une location meublée.
Ces règles sont fixées par la loi du 6 juillet 1989 pour assurer un équilibre entre les droits du bailleur et ceux du locataire.
Comment donner le congé et résilier le bail ?
La loi du 6 juillet 1989 prévoir le congé, ou la résiliation du contrat et du congé, peut être initié par le locataire ou le bailleur, mais chaque partie doit respecter certaines conditions et délais.
Congé donné par le locataire
Selon le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logements à usage de résidence principale, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à justifier sa décision.
Cependant, il doit respecter un préavis de trois mois pour une maison non meublé et d’un mois pour un logement meublé.
Le préavis de trois mois peut aussi être réduit à un mois dans certaines situations spécifiques, par exemple :
- si le locataire perd son emploi
- obtient un nouvel emploi à la suite d’une période de chômage
- est muté
- ou encore si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de domicile.
Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Résiliation des locaux par le bailleur
Le propriétaire ne peut résilier que pour trois motifs :
- la reprise de l’habitation pour habiter les locaux
- la vente de l’appartement
- ou un motif légitime et sérieux (par exemple, le non-respect du contrat de location par le locataire).
Pour un logement non meublé, le bailleur doit respecter un préavis de six mois. Pour une habitation meublé, le préavis est de trois mois. Le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans tous les cas, le congé doit préciser le motif et la date de prise d’effet ne peut pas être antérieure à la date de réception de la lettre recommandée ou de signification de l’acte d’huissier.
Le code civil dit que le bail continue à produire ses effets jusqu’à l’expiration du préavis.
Les locataires protégés et loi du 6 juillet 1989
Quand vient le temps de renouveler un contrat de location, certains locataires bénéficient d’une protection spéciale qui garantit leur droit à un renouvellement du bail, auquel le propriétaire ne peut se soustraire.
Ces personnes protégés doivent être âgés de plus de 65 ans et avoir un revenu annuel inférieur à un seuil défini, à moins qu’un autre logement adapté à leurs besoins et à leurs moyens financiers ne leur soit proposé dans la même zone géographique ( en application de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et les articles suivant).
Ce seuil de revenu est le même que celui appliqué pour l’attribution de logements sociaux.
Cependant, cette protection spécifique ne s’applique pas si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou si ses revenus sont inférieurs au seuil de revenu pour l’attribution de logements sociaux.
Les règles en matière de loyer
Les règles relatives au loyer sont principalement régies par la loi du 6 juillet 1989 et sons décret d’application , ainsi que par la loi ALUR de 2014. Voici quelques-unes des principales règles :
- À la signature du bail, le code prévoit qu’il est librement fixé entre le bailleur et le locataire, sauf dans les zones tendues où il peut être encadré et ne peut pas dépasser un loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral.
- Les loyers peuvent être révisé une fois par an si une clause de révision est prévue dans le contrat de bail. La révision ne peut pas dépasser la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
- En plus du montant, le locataire doit payer des charges locatives des locaux, qui peuvent être fixes (forfaitaires) ou réelles. Les charges doivent être régularisées une fois par an si elles sont réelles.
- À la signature du bail, le bailleur peut demander un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuelles dégradations du logement. Pour une location vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut aller jusqu’à deux mois.
- Le prix doit être payé à la date prévue dans le contrat, généralement en début de mois.
- En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion, après avoir envoyé un commandement de payer par huissier. Cependant, la procédure est longue et complexe, et il existe des mesures d’accompagnement pour les personnes en difficulté.
Ces règles visent à protéger les droits des locataires et des bailleurs, et à assurer un équilibre entre les parties.
