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Comment vendre un appartement loué ?

By 23 mars 2023novembre 27th, 2023Location, Vendeurs

Vendre un appartement loué peut sembler compliqué pour un propriétaire qui hésite à donner congé au locataire. Cependant, avec une bonne compréhension des règles et des étapes à suivre, le bailleur pourra réaliser cette opération en toute sérénité.

Dans cet article, je vous explique comment vendre un appartement loué, et je vous informe sur les complexités liées à la location, le congé et les droits du locataire.

Pourquoi vendre un appartement loué ?

Il existe diverses raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de vendre un appartement occupé. par exemple :

  • Le délai restant avant la fin du bail est trop court pour donner congé en respectant les six mois de préavis requis;
  • La date de fin du bail est trop éloignée et vous ne souhaitez pas attendre aussi longtemps pour réaliser la vente à réméré.

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des investisseurs qui peuvent être intéressés par votre logement occupé. Les investisseurs qui apprécient la présence d’un locataire sérieux et établi depuis plusieurs années et les acheteurs désireux d’acquérir un bien à un prix légèrement inférieur et qui attendront la fin du bail pour l’occuper eux-mêmes.

La vente d’un logement occupé ne met pas fin au contrat de bail. Le locataire n’a pas de priorité d’achat dans ce cas, sauf si le bailleur donne congé.

Lors de la vente d’une habitation louée, le bail est simplement transféré à l’acquéreur. Le locataire reste dans le bien immobilier et le contrat se poursuit selon les mêmes conditions.

Le nouveau propriétaire doit simplement informer le locataire du changement. Légalement, vous n’êtes pas tenu de notifier personnellement le locataire de la vente, bien immobilier qu’il soit courtois de le faire, surtout si vous entretenez de bonnes relations.

Vendre un appartement loué en informant le locataire

Le propriétaire a le droit de vendre un appartement loué et il peut informer le locataire de sa décision. Selon la loi du 6 juillet 1989, ce dernier ne bénéficie pas d’un droit de préemption quand le bailleur ne donne pas le congé.

En revanche si c’était le cas, ça signifierait qu’il doit être informé en premier de la vente et qu’il a la possibilité d’acheter le logement avant qu’il ne soit proposé à d’autres acheteurs.

Respecter les règles de congé et de préavis

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un appartement loué, il n’a pas besoin de donner congé. Cependant si le logement est proposé à titre de résidence principale et que le propriétaire demande au locataire de partir et donner un préavis, il doit le faire :

  • au moins six mois avant la fin du bail pour un bien immobilier nu
  • trois mois pour une location meublée

Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé.

Le locataire n’a pas de droit de préemption

En France, le droit de préemption du locataire dépend du type de bail et des conditions de vente du bien immobilier. Dans le cadre d’un bail d’habitation vide, régi par la loi du 6 juillet 1989, le locataire bénéficie en tant normal d’un droit de préemption lorsque le propriétaire met en vente le logement qu’il occupe.

Ce droit permet au locataire d’être prioritaire pour acheter le bien si le propriétaire décide de vendre la maison rapidement. Cependant, il y a des exceptions à cette règle :

  • si le bien est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu’au 3e degré),
  • si le logement est vendu dans le cadre d’une expropriation,
  • ou si le bien est vendu à un autre locataire de l’immeuble.

En revanche, si le logement est loué meublé ou vendu occupé, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. De même, dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence, mais pas d’un droit de préemption automatique.

Consultez un avocat ou un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation.

 

vendre un appartement loué

Fixer un prix de vente adapté du logement

Comme pour le leasing immobilier, il est essentiel de fixer un prix de vente adapté à la situation pour vendre un appartement loué. La présence d’un locataire en place peut influencer la valeur du logement, car certains acheteurs préfèrent une habitation libre de toute occupation.

Fixer un prix de vente pour un logement vendu occupé peut être un peu plus complexe que pour un bail vide. Voici quelques étapes pour vous aider à déterminer le prix de vente approprié :

  • Recherchez les appartements similaires vendus loués dans votre région ou votre quartier. Comparez la taille, le nombre de pièces, l’emplacement et la qualité de la construction. Cela vous donnera une idée des prix pratiqués sur le marché.
  • Considérez le revenu locatif actuel de votre location de logement. Avec un loyer élevé et stable est généralement plus attractif pour les investisseurs.
  • Calculez le rendement locatif (loyer annuel divisé par le prix de vente) pour déterminer la rentabilité de votre décote. Un rendement plus élevé rendra votre bien plus attractif.
  • Prenez en compte la durée restante du bail et la qualité du locataire (historique des paiements, solvabilité, etc.). Un bail à long terme avec un locataire fiable peut justifier un prix de vente plus élevé.
  • Tenez compte des charges et des frais liés à la copropriété, tels que les frais de syndic, les charges de copropriété et les travaux à prévoir. Ces coûts peuvent influencer le prix de vente.

Il est donc important de tenir compte de la réalité du marché et de consulter des professionnels pour estimer correctement la valeur de votre logement.

Comment fixer la décote pour vendre un appartement loué ?

Le prix offert au locataire correspond généralement au coût d’un logement vacant. Toutefois, le locataire a la possibilité de négocier, car si la transaction n’aboutit pas, le propriétaire devra vendre le bien en tant qu’habitation occupé, entraînant souvent une légère réduction de prix.

Ainsi, un logement occupé peut occasionner une diminution de la valeur ou une décote. Cette baisse de prix varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail, le montant du loyer, l’âge du locataire, l’efficacité énergétique du logement et la situation du bien immobilier dans une zone soumise à un encadrement des loyers.

Pour les investisseurs, de nombreux paramètres entrent en jeu, mais la rentabilité demeure l’élément clé.

 

 

Gérer les visites du logement

Lors de la vente d’une habitation occupée, il est important de respecter les droits du locataire en ce qui concerne les visites. Le propriétaire doit convenir des horaires de visite, qui doivent généralement être organisées entre 9h et 19h.

Le locataire doit être prévenu au moins 24 heures à l’avance, et les visites ne peuvent pas dépasser deux heures par jour, sauf accord contraire.

Je vous conseille de planifier les visites à l’avance et en informer le locataire. Les visites doivent être organisées de manière à respecter ses droits, qui doit être prévenu au moins un jour avant chaque visite.

Le propriétaire et le locataire doivent s’entendre sur des horaires convenables pour les deux parties. Avant les visites, le locataire doit veiller à ce que le logement soit propre et rangé. Il est essentiel de mettre en valeur les points forts du logement et de créer une ambiance accueillante pour les visiteurs.

Lors de la visite d’un appartement vendu loué, il est important d’accueillir les visiteurs avec courtoisie et de répondre à leurs questions. Il est essentiel de montrer les atouts du logement, de mentionner les aspects positifs de la location et de fournir des informations sur le quartier, les commerces et les transports à proximité.

Quel est le sort de la caution quand on vend un logement loué ?

Lorsque le loyer est sécurisé par un garant ou une caution, ce document de garantie est fourni avec le contrat de location en tant qu’élément complémentaire. Toutefois, si le garant avait spécifié que son engagement était réservé uniquement au propriétaire initial lors de la signature du contrat, cela ne s’applique pas.

Ainsi, la garantie du loyer, qui assure le paiement au bailleur en cas de défaut de paiement du locataire, est automatiquement transférée à l’acheteur du bien immobilier.

En résumé, vendre une propriété en cours de bail peut ne pas être défavorable pour le vendeur. Il continuera de percevoir les loyers jusqu’à la date de vente (sans période de vacance) et la réduction de prix n’est pas une garantie !

Conclusion

Vendre un appartement loué est un processus réalisable et rentable lorsqu’il est bien planifié et exécuté.

En respectant les droits du locataire et le préavis, en suivant les réglementations en matière de congé et en déterminant un prix de vente approprié, vous pourrez mener à bien cette transaction en toute sérénité.

N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous guider et vous assister dans cette démarche. Avec une bonne préparation et une communication transparente, vous pourrez vendre un appartement loué tout en préservant une relation harmonieuse avec votre locataire.

Author Jonathan

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