L’investissement immobilier est souvent considéré comme une valeur sûre, offrant des rendements stables et un potentiel de plus-value à long terme.
Cependant, les banques demandent un apport personnel immobilier minimum de 10 % pour un prêt, bien que 20 à 30 % soient préférables pour obtenir de meilleures conditions de crédit.
En effet, un apport d’achat immobilier conséquent facilite l’acceptation du projet, permet de réduire le taux d’intérêt et de négocier de meilleures conditions d’emprunt.
Il est cependant possible, pour certains profils, d’emprunter pour un projet sans fonds.
Découvrez ci-dessous l’importance de l’apport d’achat immobilier, les montants typiques, les sources de crédit et l’impact sur les rendements.
Qu’est-ce que l’apport lors d’un investissement immobilier ?
L’apport personnel lors d’un achat est la somme d’argent que l’acheteur contribue de ses propres fonds pour financer une partie du projet.
Cet apport d’achat immobilier est généralement un pourcentage du prix en euros total du bien et n’est pas couvert par le prêt immobilier.
Il permet de réduire le montant emprunté, ce qui peut faciliter l’obtention du crédit, améliorer les conditions de financement minimum, diminuer le taux d’intérêt et couvrir les frais annexes comme les frais de notaire.
Se financer est souvent apprécié par les banques car il démontre la capacité financière et la fiabilité de l’emprunteur.
Par exemple, pour un bien à 300 000 €, un apport personnel de 20 % représenterait 60 000 €.
Cette garantie est utilisé principalement pour couvrir une partie de l’argent et réduire ainsi le taux du prêt hypothécaire nécessaire.
Cela rassure les banques et autres institutions financières sur la solvabilité de l’emprunteur, réduisant ainsi le risque de défaut de paiement.
Cependant il est tout de même possible de réaliser un investissement immobilier sans apport.
D’où peut venir votre apport d’achat immobilier ?
Lors d’une acquisition immobilière, il peut provenir de diverses sources :
- Économies personnelles : Les fonds que vous avez accumulés sur vos comptes d’épargne ou livret de la banque.
- Vente de biens : Revenus générés par la vente d’un autre logement, d’un véhicule, ou d’autres actifs de valeur.
- Aide familiale : Dons ou prêts accordés par des membres de votre famille.
- Placements financiers : Liquidation de placements tels que des actions, des obligations ou des parts de fonds.
- Épargne salariale : Utilisation des fonds de votre épargne entreprise ou PEE.
- Prêts personnels : Certains emprunteurs peuvent utiliser des crédits bancaires au banques.
Comme le souligne Pretto, les différentes sources peuvent être combinées pour atteindre le montant nécessaire à l’apport personnel exigé par la banque pour obtenir un prêt immobilier.
Est-ce qu’il est obligatoire pour un crédit ?
Il n’est pas obligatoire d’avoir cette somme minimum pour avoir un bon taux, mais cela dépend de plusieurs facteurs.
Certaines banques acceptent de financer des projets sans cette assurance, particulièrement pour les jeunes acheteurs ou ceux ayant un profil financier solide.
Cependant, avoir ces fonds présente des avantages significatifs : il augmente les chances d’acceptation du PRA, permet de négocier de meilleures conditions, et peut réduire les intérêts.
En général, les banques préfèrent un apport d’achat immobilier pour couvrir les frais annexes tels que le notaire.
Pourquoi l’apport d’achat immobilier est important ?
Les banques et les institutions de crédit considèrent cette somme personnel comme une preuve de la capacité financière de l’investisseur. Un financement élevé augmente les chances d’obtenir un prêt et peut permettre de négocier des conditions de crédit plus favorables.
Réduction des coûts d’emprunt
Il réduit le montant du projet de l’acquisition à emprunter pour un appartement, ce qui diminue les intérêts à payer sur la durée du livret ou du PRA.
Par exemple, pour un prêt de 240 000 € à un projet de 1,5 % sur 20 ans, les intérêts totaux seraient d’environ 37 800 €. En comparaison, un emprunt de 300 000 € aux mêmes conditions générerait environ 47 250 €.
Par ailleurs, en réduisant le prêt et donc les intérêts, l’investisseur améliore la rentabilité nette de la vente. Une charge de vente moindre signifie que les revenus locatifs couvrent plus rapidement les prix, augmentant le cash-flow positif.
Évitez l’assurance de prêt obligatoire
Dans de nombreux cas, les banques exigent cette garantie pour couvrir le risque de non-remboursement du prêt.
Cependant, si votre apport personnel d’achat immobilier représente une part substantielle de la valeur du logement (généralement au moins 20 %), certaines banques peuvent renoncer à cette exigence.
L’assurance emprunteur peut représenter un PEL significatif sur la durée de l’emprunt, ajoutant des milliers d’euros au coût total du dossier.
De plus avec Pretto, l’absence de cette garantie simplifie également les formalités administratives et les démarches liées à l’obtention du prêt.
C’est un avantage non négligeable, car cela réduit la complexité et les délais associés à l’approbation du PEL.
Plus de sécurité financière
En investissant une part significative de vos propres fonds dans pour l’emprunteur, vous commencez avec une équité positive, ce qui signifie que vous possédez une partie du bien dès le début.
Cette équité peut agir comme un coussin financier en cas de fluctuations du marché immobilier ou de difficultés économiques.
Par exemple, si la valeur de votre bien diminue temporairement, vous êtes moins susceptible de vous retrouver en « négative equity » (où la valeur de la propriété est inférieure au montant personnel du prêt restant).
De plus, une plus grande sécurité financière réduit le stress lié aux obligations de remboursement après la vente, car vos mensualités de prêt seront moins élevées.
Cela peut offrir une plus grande flexibilité dans la gestion de votre budget et vous permettre de faire face plus facilement à des dépenses imprévues.
Enfin, un bon dossier peut également augmenter votre capacité à investir dans d’autres projets ou opportunités sans compromettre votre stabilité économique.
Moins de stress financier
En diminuant le minimum total emprunté, vous bénéficiez de mensualités de prêt plus basses, ce qui rend la gestion de votre budget plus facile et prévisible.
Cette réduction des obligations financières mensuelles peut libérer des ressources pour d’autres dépenses courantes ou des investissements, améliorant ainsi votre qualité de vie.
De plus, avoir moins de dettes signifie que vous êtes moins vulnérable aux fluctuations économiques, comme les hausses de l’intérêt ou les périodes de récession.
Vous pouvez également avoir plus de flexibilité pour rembourser votre prêt par anticipation, réduisant encore le coût total de l’emprunt.
Moins de stress financier vous permet de vous concentrer sur d’autres aspects importants de votre vie, comme votre carrière, votre famille ou vos loisirs, sans être constamment préoccupé par vos obligations.
Combien faut-il prévoir comme apport personnel ?
Le montant dépend de la situation financière de l’investisseur, le type de bien et le marché immobilier.
Une règle générale est de viser un apport personnel d’au moins 20 % du prix. Cela permet souvent de bénéficier de conditions de crédit plus favorables.
En France, par exemple, selon une étude de la Banque de France, l’apport moyen pour l’achat d’un bien immobilier était d’environ 15 % en 2020.
Cependant, cette moyenne cache des disparités régionales et sectorielles. Dans les grandes villes comme Paris ou Lyon, où les projets sont élevés, les apports peuvent atteindre 30 % ou plus.
Quel est l’impact de l’apport personnel en immobilier ?
Un apport plus élevé peut permettre de négocier les d’intérêts plus bas, des frais réduits et une durée de remboursement plus courte.
En revanche, un dossier insuffisant peut entraîner un rejet de la demande de prêt ou des conditions de crédit moins favorables.
Les statistiques montrent qu’un apport personnel d’achat immobilier plus élevé réduit le risque de défaut de paiement de la banque.
Une étude menée par le Crédit Logement-CSA indique que les prêts avec un minimum de plus de 20 % présentent un projet de défaut de 1,2 %, contre 3,6 % pour ceux inférieur à 10 %.
Un exemple d’apport
Prenons deux exemples d’investisseurs pour illustrer l’importance dans une acquisition :
- Investisseur A : Souhaite acheter une maison ou un appartement à 200 000 euros en vente avec un apport de 20 % (40 000 €). Il emprunte donc 160 000 euros à un cout de 1,5 % sur 20 ans. Les mensualités seraient d’environ 773 €, avec un prix total de 25 520 €.
- Investisseur B : Achète le même appartement avec un apport de 10 % (20 000 €). Il emprunte 180 000 € au même taux et pour la même durée de vente. Les mensualités seraient d’environ 869 €, avec un coût total des intérêts de 28 440 €.
L’acheteur A paie moins en intérêts et ses mensualités sont plus faibles, améliorant ainsi sa rentabilité et sa capacité d’emprunt pour d’autres projets futurs.
Quelles sont les erreurs à éviter ?
Vous vous apprêtez à réaliser un apport d’achat immobilier et vous avez peur de vous tromper sur le taux à mettre ? Voici les erreurs à ne pas commettre :
Apport insuffisant
Fournir une épargne trop faible peut entraîner un refus de prêt ou des conditions de crédit défavorables. Evaluez votre capacité d’assurance afin de constituer un apport suffisant avant de vous lancer.
Par ailleurs, vous devez prévoir les frais de notaire, les travaux éventuels, et d’autres coûts liés à l’acquisition. Ne pas les anticiper peut mettre en péril la rentabilité de votre dossier.
Ne pas diversifier ses sources de financement
Se reposer uniquement sur ses économies peut limiter les opportunités bancaires. Explorez d’autres sources avec la banque, comme l’argent familial ou les produits d’épargne spécifiques, peut offrir une plus grande flexibilité.
Enfin, sachez que l’apport personnel en immobilier influence directement les conditions de financement, la rentabilité et la sécurité de l’investissement avec Pretto.
En comprenant les montants typiques, les sources d’assurance vie possibles et les erreurs à éviter, vous pouvez maximiser vos chances de succès et sécuriser des rendements attractifs sur le long terme.
Comment emprunter sans apport personnel en immobilier ?
Vous êtes primo-accédant et vous souhaitez acheter un bien immobilier pour la première fois ? Vous n’avez peut-être pas une épargne conséquente.
Cependant, cela ne signifie pas que l’obtention d’un crédit est impossible. Pour acheter sans aucun apport personnel, l’aide d’un courtier peut s’avérer précieuse.
Celui-ci analysera votre éligibilité aux dispositifs aidés et constituera le meilleur dossier possible.
L’apport personnel peut être complété par des aides réglementés accessibles selon votre situation. Ces prêts, appelés « constitutifs », sont envisageables pour l’achat d’une résidence principale.
Par ailleurs, Le PTZ est réservé aux primo-accédants et est accordé en complément d’un autre crédit immobilier. Ce prêt sans intérêt est soumis à des conditions de revenus, variables selon la zone de résidence et la nature du bien.
Prêt Action Logement : anciennement connu sous le nom de « 1% Logement », ce crédit à taux réduit est accordé aux employés de certaines entreprises privées de plus de 10 salariés.
Enfin, avec le Compte épargne logement (CEL), ce sont deux solutions d’épargne qui permettent d’obtenir un prêt réglementé en fonction de la durée de détention et du montant épargné.
Faites appel à un courtier immobilier afin de gagner du temps et vous apporter une expertise précieuse.
Un courtier connaît tous les prêts disponibles auxquels vous avez droit et peut vous guider pour constituer un dossier solide, maximisant ainsi vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel.
