Vendre un appartement loué peut sembler compliqué pour un propriétaire qui hésite à donner congé au locataire. Cependant, avec une bonne compréhension des règles et des étapes à suivre, le bailleur pourra réaliser cette opération en toute sérénité.
Dans cet article, je vous explique comment vendre un appartement loué, et je vous informe sur les complexités liées à la location, le congé et les droits du locataire.
Pourquoi vendre un appartement loué ?
Il existe diverses raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de vendre un appartement occupé. par exemple :
- Le délai restant avant la fin du bail est trop court pour donner congé en respectant les six mois de préavis requis;
- La date de fin du bail est trop éloignée et vous ne souhaitez pas attendre aussi longtemps pour réaliser la vente à réméré.
La bonne nouvelle pour le propriétaire, c’est qu’il existe des investisseurs qui peuvent être intéressés par votre logement occupé. Les investisseurs qui apprécient la présence d’un locataire sérieux et établi depuis plusieurs années et les acheteurs désireux d’acquérir un bien à un prix légèrement inférieur et qui attendront la fin du bail pour l’occuper eux-mêmes.
En effet, la mise en vente d’un logement meublé occupé ne met pas fin au contrat de bail. Le locataire n’a pas de priorité d’achat dans ce cas, sauf si le bailleur donne congé.
Lors de la vente d’une habitation louée, le bail est simplement transféré à l’acquéreur. Le locataire reste dans le bien immobilier et le contrat se poursuit selon les mêmes conditions.
Le nouveau propriétaire doit simplement informer le locataire du changement. Légalement, vous n’êtes pas tenu de notifier personnellement le locataire de la vente, bien immobilier qu’il soit courtois de le faire, surtout si vous entretenez de bonnes relations.
Vendre un appartement loué en informant le locataire
Le propriétaire a le droit de vendre un appartement loué et il peut informer le locataire de sa décision. Selon la loi du 6 juillet 1989, ce dernier ne bénéficie pas d’un droit de préemption quand le bailleur ne donne pas le congé.
En revanche si c’était le cas, ça signifierait qu’il doit être informé en premier de la mise en vente et qu’il a la possibilité d’acheter le logement avant qu’il ne soit proposé à d’autres acheteurs.
Respecter les règles de congé et de préavis
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un appartement loué, il n’a pas besoin de donner congé. Cependant si le logement est proposé à titre de résidence principale et que le propriétaire demande au locataire de partir et donner un préavis, il doit le faire :
- au moins six mois avant la fin du bail pour un bien immobilier nu
- trois mois pour une location meublée
Ce congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé.
Le locataire n’a pas de droit de préemption
En France, le droit de préemption du locataire dépend du type de bail et des conditions de vente du bien immobilier. Dans le cadre d’un bail d’habitation vide, régi par la loi du 6 juillet 1989, le locataire bénéficie en tant normal d’un droit de préemption lorsque le propriétaire met en vente le logement qu’il occupe.
Ce droit permet au locataire d’être prioritaire pour acheter le bien si le propriétaire décide de vendre la maison rapidement. Cependant, il y a des exceptions à cette règle :
- si le bien est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu’au 3e degré),
- si le logement est vendu dans le cadre d’une expropriation,
- ou si le bien est vendu à un autre locataire de l’immeuble.
En revanche, si le logement est loué meublé ou vendu occupé, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. De même, dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit de préférence, mais pas d’un droit de préemption automatique.
Consultez un avocat ou un professionnel de l’immobilier pour obtenir des conseils spécifiques à votre situation si vous souhaitez vendre un appartement loué.
Que devient le dépôt de garantie du locataire quand on vend un appartement en location ?
Lorsqu’un appartement en location est vendu après le préavis, le dépôt de garantie versé par le locataire doit être correctement géré et transféré du vendeur à l’acheteur.
Ce transfert de responsabilité est généralement formalisé et sécurisé par une clause spécifique dans l’acte de vente, stipulant que le vendeur remet les fonds du dépôt de garantie à l’acquéreur.
Ce montant est souvent déduit du prix total que l’acheteur paie au vendeur, compensant ainsi le fait que le vendeur avait initialement reçu ces fonds du locataire.
Suite à la vente, le nouvel propriétaire prend en charge toutes les responsabilités associées à ce dépôt de garantie conformément au contrat de location en vigueur.
Il est tenu de restituer ce dépôt à la fin de la location, après avoir effectué les déductions appropriées pour d’éventuelles réparations ou dommages qui ne relèvent pas de l’usure normale.
Restez informé du changement de propriétaire et de l’identité de la personne qui détient désormais le dépôt de garantie. Cette démarche contribue à maintenir une bonne communication et à prévenir les conflits ou les malentendus lors de la restitution du dépôt à la fin du bail.
Fixer un prix de vente adapté du logement
Comme pour le leasing immobilier, il est essentiel de fixer un prix de vente adapté à la situation pour vendre un appartement loué. La présence d’un locataire en place peut influencer la valeur du logement, car certains acheteurs préfèrent une habitation libre de toute occupation.
En effet, fixer un prix de vente pour un logement vendu occupé peut être un peu plus complexe que pour un bail vide. Voici quelques étapes pour vous aider à déterminer la date de mise en vente approprié :
- Recherchez les appartements similaires vendus loués dans votre région ou votre quartier. Comparez la taille, le nombre de pièces, l’emplacement et la qualité de la construction. Cela vous donnera une idée des prix pratiqués sur le marché.
- Considérez le revenu locatif actuel de votre location de logement meublé. Avec un loyer en cours élevé et stable est généralement plus attractif pour les investisseurs.
- Calculez le rendement locatif (loyer annuel divisé par le prix de vente) pour déterminer la rentabilité de votre décote. Un rendement plus élevé rendra votre bien plus attractif.
- Prenez en compte la durée restante du bail et la qualité du locataire (historique des paiements, solvabilité, etc.). Un bail à long terme avec un locataire fiable peut justifier une date de vente plus élevé.
- Tenez compte des charges et des frais liés à la copropriété, tels que les frais de syndic, les charges de copropriété et les travaux à prévoir. Ces coûts peuvent influencer le prix de vente.
Il est donc important de tenir compte de la réalité du marché et de consulter des professionnels pour estimer correctement la valeur de votre logement.
Comment fixer la décote pour vendre un appartement loué ?
Le prix offert au locataire correspond généralement au coût d’un logement vacant. Toutefois, le locataire a la possibilité de négocier, car si la transaction n’aboutit pas, le propriétaire devra vendre le bien en tant qu’habitation occupé, entraînant souvent une légère réduction de prix.
Ainsi, un logement occupé peut occasionner une diminution de la valeur ou une décote. Cette baisse de prix varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail, le montant du loyer, l’âge du locataire, l’efficacité énergétique du logement et la situation du bien immobilier dans une zone soumise à un encadrement des loyers en cours.
Pour les investisseurs, de nombreux paramètres entrent en jeu, mais la rentabilité demeure l’élément clé.
Les visites du logement pour vendre un appartement loué
Lors de la vente d’une habitation occupée, il est important de respecter les droits du locataire en ce qui concerne les visites. Le propriétaire doit convenir des horaires de visite, qui doivent généralement être organisées entre 9h et 19h.
Le locataire doit être prévenu au moins 24 heures à l’avance, et les visites ne peuvent pas dépasser deux heures par jour, sauf accord contraire.
Je vous conseille de planifier les visites à l’avance et en informer le locataire afin de bien vendre un appartement loué. Les visites doivent être organisées de manière à respecter ses droits, qui doit être prévenu au moins un jour avant chaque visite.
Le propriétaire et le locataire doivent s’entendre sur des horaires convenables pour les deux parties. Avant les visites, le locataire doit veiller à ce que le logement soit propre et rangé. Il est essentiel de mettre en valeur les points forts du logement et de créer une ambiance accueillante pour les visiteurs.
Lors de la visite d’un appartement vendu loué meublé, il est important d’accueillir les visiteurs avec courtoisie et de répondre à leurs questions. Il est essentiel de montrer les atouts du logement, de mentionner les aspects positifs de la location et de fournir des informations sur le quartier, les commerces et les transports à proximité.
Quel est le sort de la caution quand on vend un logement loué ?
Lorsque le loyer est sécurisé par un garant ou une caution, ce document de garantie est fourni avec le contrat de location en tant qu’élément complémentaire. Toutefois, si le garant avait spécifié que son engagement était réservé uniquement au propriétaire initial lors de la signature du contrat, cela ne s’applique pas.
Ainsi, la garantie du loyer, qui assure le paiement au bailleur en cours en cas de défaut de paiement du locataire, est automatiquement transférée à l’acheteur du bien immobilier.
En résumé, vendre une propriété en cours de bail peut ne pas être défavorable pour le vendeur. Il continuera de percevoir les loyers jusqu’à la date de mise en vente (sans période de vacance) et la réduction de prix n’est pas une garantie !
Comment réaliser l’état des lieux du logement ?
Après le délai de préavis, utilisez un modèle d’état des lieux détaillé couvrant tous les aspects du logement, tels que sols, murs, plafonds et équipements.
Munissez-vous d’un appareil photo ou d’un smartphone pour capturer des images des défauts, d’une lampe torche pour inspecter les recoins obscurs, et d’un mètre pour mesurer les pièces au besoin.
Lors de l’inspection, examinez minutieusement chaque pièce avec le locataire, en notant l’état de chaque élément et en vérifiant le fonctionnement des appareils électroménagers, des robinets et des interrupteurs.
Prenez des photos précises de tous les problèmes, en vous assurant que les images soient datées pour éviter des contestations futures.
Après l’inspection pour vendre un appartement loué, les deux parties, locataire et propriétaire ou le service d’un agent, doivent signer le document d’état des lieux, et chacun doit en recevoir une copie.
Si des réparations ou travaux sont nécessaires avant l’emménagement, planifiez une mise à jour de l’état des lieux.
Pour garantir une procédure équitable, prenez votre temps lors de l’inspection et envisagez la possibilité de faire appel à un professionnel pour un rapport impartial, particulièrement si le bien est de grande valeur ou si les relations entre les parties sont tendues.
Zoom sur l’offre d’achat pour vendre un logement loué
Vendre un logement actuellement loué nécessite de respecter certaines règles précises pour informer adéquatement le locataire et gérer son droit de préemption.
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien occupé, il doit d’abord envoyer une offre d’achat au locataire en place.
Cette notification pour un congé, aussi appelée « offre de vente ou achat » ou « congé pour location en cours », doit être transmise par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’offre de location doit indiquer le prix et les conditions de la mise en vente envisagée de manière précise et complète.
Le locataire bénéficie alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser au propriétaire (ce délai passe à quatre mois si le locataire décide d’acheter le logement avec un prêt immobilier).
Si le locataire n’achète pas et que le bailleur trouve un autre acheteur à une garantie ou des conditions plus avantageuses dans les six mois suivants, il doit à nouveau proposer l’achat au locataire sous les nouvelles conditions avant de pouvoir vendre à un tiers.
Cette démarche assure que le locataire est correctement informé et a la possibilité d’acheter le bien avant qu’il ne soit proposé sur le marché externe.
Quelles-sont les documents à transmettre à l’acheteur ?
Lorsque la décision de vendre un bien immobilier en location est prise, la transmission efficace des documents à l’acquéreur devient une priorité.
Parmi les documents essentiels, on trouve le titre de propriété, les certificats de conformité, les rapports d’inspection et les relevés de taxes récents. Ces pièces justificatives sont indispensables pour éclairer l’acquéreur sur l’état juridique et physique du logement ou de la maison.
Le vendeur doit également fournir des preuves de toutes les rénovations ou réparations importantes effectuées, ainsi que les garanties associées aux équipements du logement.
En plus de ces documents, il est impératif de partager les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriété, qui peuvent révéler des informations vitales sur d’éventuels problèmes ou projets futurs de l’immeuble.
Ce transfert d’informations doit être fait avec soin, souvent sous la supervision d’un agent immobilier ou d’un notaire, pour garantir que toutes les informations requises soient complètes et à jour.
Ainsi, l’acquéreur peut procéder en toute confiance, sachant qu’il a une vision complète et précise de son futur investissement.
Conclusion
Entant que propriétaire, vendre un appartement loué est un processus réalisable et rentable lorsqu’il est bien planifié et exécuté.
En respectant les droits du locataire et le préavis, en suivant les réglementations en matière de congé et en déterminant un prix de vente approprié, vous pourrez mener à bien cette transaction en toute sérénité.
N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous guider et vous assister dans cette démarche. Avec une bonne préparation et une communication transparente, vous pourrez vendre un appartement loué tout en préservant une relation harmonieuse avec votre locataire.
