Le DPE vierge peut intervenir lors de la vente ou de la location d’un logement.
Cette mesure évalue la consommation d’énergie d’un logement et son impact sur l’environnement. Cependant, dans certaines circonstances, la loi prévoit que vous pourriez être confronté à un DPE vierge.
Quelle est la définition, sa durée de validité et comment cela impacte-t-il la vente ou la location ? Voici un éclairage sur le diagnostic de performance énergétique.
Qu’est-ce qu’un DPE Vierge ?
Cela signifie que le logement concerné n’a pas de classe énergétique définie car il n’a pas de factures d’énergie sur les trois dernières années relatives à sa consommation pour la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.
Il peut s’agir de logements qui étaient inhabités pendant cette période, ou dont la méthode de chauffage est tel que la production ne peut être déterminée précisément.
Comment est déterminé l’évaluation ?
Pour comprendre pourquoi un logement peut obtenir un DPE vierge, il est utile de savoir comment le diagnostic de performance énergétique est normalement calculé.
Lorsqu’un diagnostiqueur certifié effectue une étiquette, il examine plusieurs éléments du logement, comme l’isolation, le système de chauffage, de ventilation, de climatisation, etc.
Les données recueillies sont ensuite utilisées pour calculer la consommation d’énergie et les émissions de CO2.
Comment lire l’étiquette ?
L’étiquette du Diagnostic de Performance Énergétique offre une synthèse visuelle du bien immobilier. Elle est divisée en deux parties principales, représentées par deux échelles colorées, allant du vert (optimale) au rouge (énergivore) :
- Échelle d’énergie : Située sur la gauche de l’étiquette, cette échelle indique la consommation annuelle d’énergie du logement, en kilowatt-heure par mètre carré (kWh/m².an). Elle est classée de A à G, avec la lettre A représentant une production très faible (moins de 50 kWh/m².an) et la lettre G, très élevée (plus de 450 kWh/m².an).
- Échelle d’émissions de gaz à effet de serre : Située sur la droite de l’étiquette, cette échelle montre la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement, en kilogrammes d’équivalent CO2 par mètre carré et par an (kg éq CO2/m².an). Elle est également classée de A à G, avec la lettre A indiquant des émissions très faibles (moins de 5 kg éq CO2/m².an) et la lettre G des émissions très élevées (plus de 80 kg éq CO2/m².an).
En plus de ces échelles, le rapport inclut également des informations détaillées sur le logement (type de chauffage, d’isolation, etc.) et des recommandations pour améliorer l’efficacité de la maison.
Les appartements ayant une production énergétique très élevée (lettres F et G) sont également identifiés comme étant des « passoires thermiques ».
Ainsi, l’étiquette du DPE vierge vous donne une vision globale de la maison et de son impact environnemental, vous permettant de comparer différents logements et d’évaluer les coûts énergétiques potentiels.
Un diagnostic pour tous les bâtiments ?
Oui, malgré la refonte du Diagnostic de Performance Énergétique en 2021, certains bâtiments peuvent toujours obtenir un DPE vierge. Ces situations sont cependant limitées à des cas spécifiques, définis par la réglementation.
En général, il est réalisé lorsque le diagnostiqueur ne dispose pas des informations nécessaires pour estimer la consommation énergétique du logement.
Cela peut être le cas pour les maisons qui ont été inoccupés pendant une longue période (typiquement trois ans), pour lesquels il n’y a pas suffisamment de factures d’énergie pour réaliser le calcul.
De même, certains modes de chauffage, comme ceux basés sur le bois ou d’autres combustibles solides, peuvent rendre difficile l’estimation précise.
Ainsi, même avec les changements apportés par la réforme de 2021, certaines exceptions permettent toujours la réalisation d’un contrôle.
Cependant, cela ne dispense pas le propriétaire de l’obligation de fournir un document lors de la vente ou de la location du logement.
Le DPE vierge sera simplement indiqué comme tel, sans attribuer de classe énergétique au logement.
Quel est l’impact d’un DPE vierge sur la vente ou la location ?
Il est principalement informatif.
Le rapport, qu’il soit vierge ou non, ne peut pas être utilisé comme motif pour baisser le prix d’un bien ou pour rompre un contrat de location.
Son rôle est d’informer le potentiel acheteur ou locataire sur la performance énergétique du bien immobilier, afin qu’il puisse anticiper ses futures dépenses en énergie.
Que faire si votre logement obtient un DPE vierge ?
Cela ne signifie pas nécessairement qu’il est énergivore. Cependant, il peut être judicieux d’investir dans des améliorations énergétiques pour rendre votre logement plus attractif pour de futurs locataires ou acheteurs.
Des mesures comme l’isolation, le remplacement d’un système de chauffage obsolète, ou l’installation de fenêtres à double vitrage, peuvent améliorer la performance énergétique de votre logement.
2021 : un tournant pour le diagnostic de performance énergétique
Le 1er juillet 2021 marque un tournant décisif pour le DPE vierge, avec une réforme majeure visant à augmenter sa fiabilité et son opposabilité.
Cette transformation a été motivée par les faiblesses de l’ancien rapport, notamment l’absence de données complètes et fiables, ce qui a suscité une confiance mitigée envers ce diagnostic.
En effet, deux méthodes de calcul différentes étaient utilisées en fonction de la date de construction des logements, et la fiabilité de la méthode basée sur les factures était souvent remise en question, étant donné que la facture reflète non seulement les caractéristiques du logement, mais aussi les habitudes et l’occupation récente du ménage.
Un autre facteur clé de cette réforme a été la présence notable de DPE vierge dans le secteur immobilier. Ces derniers représentaient près de 20% de tous les DPE effectués !
Avec cette refonte, les diagnostiqueurs adoptent désormais une nouvelle approche de calcul des performances énergétiques qui repose exclusivement sur les caractéristiques physiques du logement.
Cela comprend des éléments tels que la structure du bâtiment, la qualité de l’isolation, le type de fenêtres et le système de chauffage.
En conséquence, la méthode basée sur les factures a été éliminée au profit d’une méthodologie unifiée. Par conséquent, depuis le 1er juillet 2021, il n’est plus possible d’émettre des DPE vierges pour les nouveaux diagnostics de performance énergétique.
Dans quel cas le DEP vierge est autorisé ?
Il est autorisé dans certaines circonstances précises. En général, il est considéré comme « vierge » lorsque le logement n’a pas suffisamment de données historiques de consommation d’énergie pour calculer une estimation précise de la performance.
Voici 3 situations où vous pourriez y être non-soumis :
- Si un logement n’a pas été habité ou utilisé pendant une longue période (typiquement trois ans), il est possible qu’il n’y ait pas suffisamment de factures d’énergie pour permettre le calcul.
- Certains modes de chauffage, notamment ceux basés sur l’utilisation de bois ou d’autres combustibles solides, peuvent rendre difficile l’estimation précise.
- Dans certains cas, les logements neufs ou récemment rénovés peuvent ne pas avoir suffisamment d’historique de consommation d’énergie pour permettre une estimation précise.
Notez que même si un DPE vierge est autorisé dans ces circonstances, cela ne dispense pas le propriétaire de l’obligation de fournir un contrôle obligatoire lors de la vente ou de la location de l’appartement ou de la maison.
Le DPE vierge sera tout simplement indiqué comme tel, sans attribuer de classe énergétique au logement.
Quelle est la durée du validité du diagnostic ?
Selon le Code de la construction et de l’habitation (article R134-4-2), la durée de validité qu’il soit vierge ou non, est de dix ans.
Néanmoins, la loi réformée, en vigueur depuis juillet 2021, a modifié le calcul des classes énergétiques et doit être considéré lors de toute nouvelle transaction immobilière.
Afin de prévenir une surcharge pour les diagnostiqueurs immobiliers et de donner aux propriétaires le temps de s’adapter, des mesures transitoires ont été mises en place pour les diagnostics de performances énergétiques (y compris les DPE vierges) effectués entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021 :
- Les rapports datant d’avant 2013 ne sont plus valides et doivent être refaits selon les nouvelles règles du diagnostic. Avec cette nouvelle méthodologie, le logement sera forcément assigné à une classe.
- Les DPE vierges réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 resteront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les contrôles effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Il est cependant recommandé de refaire un DPE vierge en cas de vente ou de mise en location, même si le document est toujours valide.
L’outil est précieux pour aider les futurs acheteurs ou locataires à prendre une décision. En outre, le coût de ce diagnostic, généralement entre 100 et 250 euros pour le propriétaire ou bailleur, peut s’avérer être un véritable atout lors d’une transaction immobilière.
Dans quel cas réaliser des travaux d’améliorations ?
Il est opportun de réaliser des travaux pour améliorer les performances de votre logement dans plusieurs situations :
- Si votre logement a reçu un mauvais score sur son DPE (lettres E, F ou G), cela indique une consommation d’énergie élevée et une mauvaise efficacité énergétique. Dans ce cas, des travaux pour améliorer l’isolation thermique, le système de chauffage ou de ventilation peuvent être envisagés pour améliorer le score.
- Si votre logement a un DPE vierge parce qu’il n’y a pas assez de données pour déterminer la performance énergétique, la réalisation de travaux peut aider à créer un historique de consommation d’énergie et améliorer votre habitation.
- Si vous prévoyez de vendre votre maison rapidement ou de louer votre logement, améliorer la lettre peut le rendre plus attrayant pour les acheteurs ou les locataires potentiels. Un logement avec une bonne étiquette peut se vendre ou se louer plus rapidement, et parfois à un prix plus élevé.
- Si vos factures sont élevées, des travaux d’amélioration énergétique peuvent permettre de les réduire. Bien que ces travaux nécessitent un investissement initial, ils peuvent générer des économies à long terme.
Les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique peuvent inclure l’installation d’une meilleure isolation, le remplacement des fenêtres par des modèles à double ou triple vitrage, l’installation d’un système de chauffage plus efficace, la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), l’installation de panneaux solaires, parmi d’autres actions.
Consultez un professionnel diagnostiqueur pour obtenir des conseils sur les travaux les plus appropriés pour votre logement spécifique.
Zoom sur l’audit énergétique
Dans le contexte de la loi Climat et Résilience adoptée en juillet 2021, plusieurs dispositions ont été établies, y compris l’exigence d’effectuer un audit énergétique lors de la vente de propriétés classées F et G, à partir du 1er avril 2023.
Cette régulation concernant l’audit énergétique concerne les maisons individuelles ainsi que les bâtiments appartenant à un seul propriétaire.
L’idée est de fournir aux futurs acheteurs des informations précises sur les spécificités du bien immobilier, tout en les guidant sur les travaux prioritaires à entreprendre pour améliorer la classe de la propriété.
C’est un examen détaillé de la consommation d’énergie d’un bâtiment et a pour but d’identifier les mesures qui peuvent améliorer son efficacité.
Enfin, la loi stipule que les copropriétés de bâtiments à usage principal d’habitation comportant plus de 50 lots (y compris les caves, garages, et parkings) et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juin 2001, doivent réaliser un audit énergétique.
Cette obligation s’inscrit dans le cadre de la mise en œuvre du plan de rénovation des logements.
Sanctions pour non présentation du DPE vierge
Le Diagnostic de Performance Énergétique est une obligation légale pour tout propriétaire souhaitant bien vendre une maison ou louer un logement.
Si un DPE vierge est fourni, cela signifie que le diagnostiqueur n’a pas pu recueillir suffisamment d’informations pour estimer la consommation d’énergie du logement, souvent en raison d’un manque de données historiques sur vos consommations.
Cependant, malgré ces circonstances, la fourniture du rapport reste obligatoire.
En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur s’expose à des sanctions.
Si vous ne fournissez pas le rapport lors de la vente ou de la location d’un logement, le locataire ou l’acheteur peut demander une diminution du prix, voire l’annulation de la vente ou du bail.
De plus, le propriétaire peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Enfin, s’il a été mal réalisé (par exemple, si le diagnostiqueur a volontairement fourni un DPE vierge alors qu’il aurait pu estimer la consommation d’énergie), le propriétaire peut également être tenu responsable.
Dans ce cas, vous pouvez vous retourner contre le diagnostiqueur pour obtenir réparation.
