La loi ALUR ou Duflot II du 24 mars 2014, est une réforme importante du droit immobilier pour améliorer l’accès au logement.
C’est une législation polyvalente qui concerne la location de logements, les relations entre bailleurs et locataires, ainsi que la gestion de copropriété.
Elle met donc en avant cinq initiatives spécifiques, la bataille contre l’habitat inadéquat, des propositions de construction, la régulation de la location, la promotion de l’aménagement urbain et l’établissement d’entités pour un foncier solidaire.
Intéressons-nous dans ce guide au grands changements de la loi ALUR en immobilier et à son encadrement.
Quelle est la définition de la loi Alur ?
La loi ALUR, pour « Accès au Logement et un Urbanisme Rénové », est une législation française qui a été adoptée en 2014.
Elle vise à réguler le marché immobilier et à protéger les droits des locataires et des propriétaires. Elle a introduit de nombreuses réformes dans les domaines de la location de logements, de la copropriété, de l’urbanisme et du logement social.
Qui est concerné par la loi Alur ?
Elle concerne un large éventail de personnes et d’organisations. Plus précisément, elle s’applique à :
- Les propriétaires : Que vous soyez un propriétaire-bailleur ou que vous habitiez dans votre bien, la loi ALUR a un impact sur vos obligations, en particulier si vous êtes propriétaire dans une copropriété.
- Les locataires : Elle a introduit des mesures visant à protéger les occupants, comme l’encadrement des loyers dans certaines zones, le plafonnement des honoraires d’agence et l’obligation pour le propriétaire de fournir plus d’informations sur le logement.
- Les professionnels : Agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété et autres professionnels de l’immobilier sont concernés par de nombreuses dispositions, comme l’obligation de formation continue, la transparence des annonces immobilières, et le respect d’un contrat type de syndic.
- Les copropriétés : La loi ALUR contient de nombreuses dispositions spécifiques, comme l’immatriculation, la tenue d’une comptabilité séparée, et l’obligation de constituer un fonds de travaux.
- Les collectivités locales et l’État : Enfin, elle a un impact sur les politiques publiques en matière de logement et d’urbanisme, en particulier en ce qui concerne le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Programme Local de l’Habitat (PLH).
Les objectifs
La loi ALUR, adoptée en France en 2014, vise principalement à répondre à trois grands objectifs dans le secteur de l’immobilier et de l’urbanisme :
- Réguler le marché de la location : Un des principaux objectifs de la loi ALUR est de mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires, notamment par le biais d’un contrat de bail type et d’un encadrement des loyers dans les zones tendues. L’objectif est d’éviter les abus et de garantir l’accès à un logement pour tous.
- Améliorer la gestion en copropriété : Le droit vise à renforcer le fonctionnement des syndicats de copropriétaires, avec une meilleure gestion financière (création d’un fonds de travaux obligatoire) et une plus grande transparence.
- Réformer l’urbanisme : Elle a pour objectif de simplifier les règles d’urbanisme pour faciliter la construction et l’accès à l’habitat. Elle introduit des mesures pour favoriser la densification des villes et lutter contre l’étalement urbain.
- Professionnaliser les métiers : Elle impose des obligations de formation continue pour les professionnels de l’immobilier et renforce les sanctions en cas de manquement à la déontologie.
- Favoriser le logement social : La loi ALUR vise également à faciliter la construction de logements sociaux et à garantir leur bonne répartition sur le territoire.
Ces objectifs reflètent l’ambition de rendre le marché immobilier plus équilibré et accessible, tout en favorisant une gestion plus durable et équitable des villes et des territoires.
La loi Alur et ses changements
la loi ALUR a apporté des changements majeurs dans le droit immobilier. Elle vise à équilibrer les relations entre locataires et bailleurs, tout en promouvant un accès équitable à l’habitat.
Le logement
Elle vise à favoriser l’accès à un habitat digne pour tous et protège les locataires en améliorant les conditions de location.
Voici 6 points clés sur l’impact de la loi ALUR sur le logement :
- Encadrement des loyers : Elle a introduit un mécanisme des loyers dans une zone dites « tendues » où la demande dépasse largement l’offre. Cela vise à limiter les hausses excessives de loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail.
- Garantie universelle des loyers (GUL) : Initialement prévue, la GUL qui devait être une assurance pour les propriétaires contre les risques d’impayés de loyers n’a finalement pas été mise en place.
- Bail type et état des lieux standardisé : Elle a introduit un contrat de location et un modèle d’état des lieux afin de mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires et éviter les litiges.
- Transparence pour les copropriétés : Pour favoriser une meilleure gestion des copropriétés, la loi ALUR a rendu obligatoire la création d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et a imposé la mise en place d’un fonds de travaux pour anticiper les dépenses futures.
- Renforcement des sanctions pour les logements indécents : La loi ALUR a renforcé les sanctions contre les propriétaires de maisons insalubres ou indécents, avec des amendes plus élevées et la possibilité de peines de prison.
- Simplification de la réglementation d’urbanisme : Le législateur a également simplifié les règles d’urbanisme pour faciliter la construction de nouveaux biens, notamment en densifiant les zones déjà urbanisées.
La loi Alur et l’impact sur la copropriété
Pour les copropriétés, la législation instaure une meilleure transparence et une gestion plus rigoureuse. Voici 6 des modifications majeures introduites par la législation :
- Compte bancaire séparé : Pour chaque copropriété, la loi ALUR impose la création d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Cela vise à améliorer la transparence financière et à éviter les mélanges de fonds.
- Fonds de travaux : Elle impose la constitution d’un fonds de travaux obligatoire alimenté chaque année par une cotisation. Il est destiné à financer les travaux de conservation ou d’entretien des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.
- Immatriculation des copropriétés : Mis en place un registre national d’immatriculation des copropriétés afin de mieux connaître l’état du parc de copropriétés en France et de prévenir les situations de fragilité financière et technique.
- Assurance multirisque : Rendu obligatoire la souscription d’une assurance multirisque par le syndicat. Cette assurance couvre les dommages causés aux parties communes.
- Contrats de syndics : Sont désormais encadrés avec un contrat standard défini par décret. Cela vise à améliorer la comparaison des offres de syndics.
- Assemblée générale : La loi ALUR facilite la participation des copropriétaires à l’assemblée générale en autorisant la visioconférence et le vote par correspondance.
Zoom sur les honoraires du syndic
Avec la loi ALUR, la question des honoraires du syndic est devenue un sujet central. L’objectif principal était de rendre les tarifs plus transparents et compréhensibles pour les copropriétaires. Pour cela, plusieurs changements majeurs ont été apportés :
- Contrat standard de syndic : Qui distingue clairement les prestations de gestion courante, incluses dans un forfait annuel, des prestations particulières, facturées en supplément. Cela permet de comprendre plus facilement ce qu’ils paient et de comparer les offres des différents syndics.
- Encadrement des honoraires pour les prestations particulières : Pour les prestations particulières (non incluses dans le forfait de base) doivent être explicitement mentionnés et votés par l’assemblée générale.
- Vote en assemblée générale : Le montant des honoraires du syndic (forfait annuel et prestations particulières) doit être approuvé par un vote en assemblée générale de la copropriété. Cela donne un pouvoir de contrôle sur les coûts de gestion de la copropriété.
- Mise en concurrence : La loi ALUR a renforcé l’obligation de mise en concurrence des syndics à chaque renouvellement du contrat. Cela permet aux copropriétaires de comparer les offres et de choisir le syndic qui leur convient le mieux, tant en termes de services que de coûts.
Loyer et la loi Alur
Elle a mis en place un encadrement des loyers dans les zones tendues, où la demande de logement est élevée. Cela signifie que les loyers ne peuvent pas être augmentés arbitrairement et doivent se situer dans une fourchette définie par un observatoire local des loyers.
La loi ALUR a introduit des réformes majeures en matière de loyers avec pour objectif de réguler les marchés locatifs, notamment dans une zone « tendues » où la demande de logements excède l’offre.
Voici les 5 points clés de l’impact de la loi ALUR sur les loyers :
- Encadrement : Cela signifie que les loyers ne peuvent pas dépasser un certain plafond déterminé par décret. De plus, lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, l’augmentation du loyer ne peut excéder l’évolution de l’Indice de Référence (IRL) sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés.
- Dépôt de garantie : Il est plafonné et le dépôt de garantie demandé par le bailleur est à un mois de loyer hors charges pour les logements non meublés.
- Bail type : La loi ALUR a introduit un contrat de location type qui contient des informations précises sur le montant du loyer et des charges, l’ajustement, le dépôt de garantie, etc…
- Quittances : Le droit a rendu obligatoire la remise d’une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande, et elle doit être délivrée gratuitement.
- Complément : Dans certaines zones, si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le rendent plus cher que le loyer de référence, un complément peut être demandé.
Ces réformes visent à rendre le marché locatif plus transparent et plus équitable pour les locataires et les bailleurs.
Les changements en matière de location
La loi ALUR a apporté des changements majeurs à la location de logements.
- Contrat de location type : Ce bail contient des clauses obligatoires, comme le montant du loyer, la durée du bail, la description du logement et de ses équipements.
- État des lieux standardisé : D’entrée et de sortie doit être réalisé en début et fin de location, selon un modèle défini. Il permet de constater l’état de la maison et éviter les litiges lors du départ du locataire.
- Délai de préavis réduit : Dans certaines zones, le délai de préavis pour quitter un logement loué non meublé est réduit à un mois au lieu de trois.
- Garantie universelle des loyers (GUL) : Même si cette mesure, qui visait à protéger les propriétaires contre les impayés, n’a finalement pas été mise en place, elle témoigne de la volonté du droit de renforcer les protections des deux parties.
- Diagnostics techniques : La loi ALUR a également étendu la liste des diagnostics techniques à fournir au locataire lors de la signature du bail.
Ces dispositions visent à améliorer la transparence et l’équilibre dans les relations entre locataires et propriétaires, et à faciliter l’accès au logement.
Le lutte contre l’habitat indigne
C’est une préoccupation majeure des politiques de logement, et la loi ALUR a introduit plusieurs dispositions visant à lutter contre ce problème.
L’habitat indigne désigne les logements qui présentent de graves insalubrités ou qui ne respectent pas les normes de décence et de sécurité.
Voici 4 mesures introduites pour lutter contre l’habitat indigne :
- Renforcement des sanctions : La législation a renforcé les sanctions contre les bailleurs qui louent des appartements indécents ou insalubres. Ces sanctions peuvent aller jusqu’à des peines de prison et des amendes importantes.
- Extension des pouvoirs des autorités : Les pouvoirs des autorités locales pour agir contre l’habitat indigne ont été étendus. Elles peuvent notamment imposer des travaux d’amélioration, prononcer des interdictions de location, et même procéder à des expropriations en cas de danger grave et imminent pour la sécurité des occupants.
- Création de l’Agence nationale de contrôle du logement social : L’ANCOLS a été créée pour superviser les organismes sociaux et s’assurer qu’ils respectent leurs obligations, notamment en termes de qualité.
- Obligation de mise en conformité : Les propriétaires sont tenus de réaliser les travaux nécessaires pour mettre leur logement en conformité avec les normes de décence et de sécurité. En cas de non-respect de cette obligation, ils peuvent être contraints de le faire par les autorités.
Ces mesures reflètent l’engagement du législateur à garantir le droit à un appartement décent pour tous les citoyens.
La lutte contre l’habitat indigne nécessite une action continue et concertée de la part des autorités, des professionnels de l’immobilier et des organismes de logement social.
L’urbanisme au centre de la loi Alur
Il touche à divers aspects tels que l’utilisation des sols, la planification de la croissance et du développement, l’aménagement des espaces publics, le transport, et la protection de l’environnement.
Voici quelques points clés sur l’urbanisme :
- Planification urbaine : C’est le processus par lequel une ville ou un territoire est planifié et organisé. Cela comprend la définition des zones résidentielles, commerciales, industrielles et de loisirs, ainsi que la planification des infrastructures telles que les routes, les transports publics et les installations d’eau et d’énergie.
- Réglementation de l’urbanisme : Les règles et réglementations d’urbanisme déterminent comment les terrains peuvent être utilisés et quels types de constructions peuvent être réalisés. En France, par exemple, ces règles sont souvent définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
- Développement durable : De plus en plus, l’urbanisme vise à promouvoir le développement durable. Cela signifie favoriser un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Cela peut impliquer la promotion des transports publics et des vélos, l’encouragement de la construction écologique, et la protection des espaces verts.
- Participation publique : L’urbanisme implique souvent un niveau de participation publique, par le biais de consultations publiques sur les projets de développement majeurs et les modifications des plans d’urbanisme.
La loi ALUR, introduite en France en 2014, a introduit plusieurs réformes majeures, notamment en termes de simplification des procédures et de promotion du logement abordable.
La loi Alur pour les professionnels de l’immobilier
Elle a apporté des modifications significatives pour les professionnels de l’immobilier en France, dans le but d’augmenter la transparence et de renforcer les normes de qualité dans le secteur.
Tout d’abord, la loi ALUR impose une obligation de formation continue pour les agents. Chaque agent doit suivre une formation de 14 heures par an (ou 42 heures sur trois ans) pour actualiser ses compétences et ses connaissances.
De plus, la délivrance de la carte professionnelle est désormais soumise à des critères plus stricts, dont le suivi de la formation continue et le respect de règles déontologiques.
Elle impose une plus grande transparence dans la rédaction des annonces immobilières, notamment en matière de surface habitable, de coût des charges, d’efficacité énergétique et de localisation.
Par ailleurs, le droit a introduit un contrat type pour les syndics de copropriété, ce qui facilite la comparaison des offres et permet une plus grande transparence des coûts pour les copropriétaires.
Les honoraires des agents immobiliers pour la location d’un logement sont désormais encadrés et partagés entre le bailleur et le locataire.
Ces évolutions ont pour but de professionnaliser le secteur immobilier, d’améliorer la qualité du service rendu au public et de renforcer la confiance dans les transactions immobilières.
La transparence sur les annonces
La rédaction d’une annonce immobilière est un aspect essentiel de la commercialisation d’un bien. Il existe des règles spécifiques pour la rédaction d’annonces immobilières en France, en particulier depuis la loi ALUR de 2014.
Les obligations pour la vente
La loi ALUR oblige à une transparence totale lors de la rédaction des annonces immobilières. Cela comprend la mention du prix total de vente ou de location, y compris tous les frais et charges.
Selon le type de bien immobilier, certaines informations sont obligatoires dans l’annonce.
Par exemple, pour une copropriété, l’annonce doit mentionner le nombre de lots dans la copropriété et si la copropriété est en procédure pour impayés.
Le législateur a rendu obligatoire l’inclusion de l’étiquette énergétique (DPE) dans les annonces immobilières, montrant la performance énergétique du logement.
L’annonce doit préciser qui paie les honoraires de l’agence immobilière – l’acheteur ou le vendeur. Ils doivent être exprimés en pourcentage du prix de vente.
Il est important de fournir une description claire et précise du bien, en mentionnant les caractéristiques principales comme le nombre de pièces, la surface habitable, l’emplacement, les équipements, etc.
Les obligations pour la location
Dans le cas des annonces immobilières de location, la loi ALUR a également défini certaines informations obligatoires à fournir. L’annonce doit mentionner clairement le loyer mensuel toutes charges comprises, ainsi que le montant des charges locatives.
Si un dépôt de garantie est exigé par le bailleur, son montant doit être indiqué. Tout comme pour une vente, la surface habitable en mètres carrés doit être indiquée pour une location.
L’annonce doit également afficher le DPE, qui renseigne sur la consommation énergétique du logement et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. Elle doit préciser la localisation exacte du bien.
Si l’agence immobilière facture des frais au locataire, ces frais doivent être précisés, et ils doivent être conformes aux plafonds fixés par le droit.
Si des travaux ont été effectués dans le logement au cours des deux dernières années, leur nature doit être mentionnée.
Notez que ces informations doivent être précises et véridiques, afin d’éviter toute confusion ou tout malentendu entre le bailleur et le locataire potentiel.
La création du CNTGI
Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) a été créé par la loi ALUR en 2014.
C’est un organisme consultatif indépendant chargé de veiller au respect des bonnes pratiques professionnelles dans la profession. Il a pour mission de conseiller les pouvoirs publics sur les questions relatives à la transaction et à la gestion immobilières.
Le CNTGI est composé de représentants des professionnels (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété), des associations de consommateurs, des représentants de l’État et d’experts du secteur immobilier.
C’est un lieu d’échange et de concertation sur les questions relatives à la profession, aux relations avec les clients, et aux évolutions législatives et réglementaires.
Parmi ses principales missions, le CNTGI est chargé de donner son avis sur les projets de textes réglementaires relatifs à l’exercice des professions immobilières, de proposer des mesures visant à améliorer la qualité des services et la protection des clients, et d’élaborer un code de déontologie pour les professionnels de l’immobilier.
Sa création marque une volonté des pouvoirs publics de renforcer le professionnalisme et la déontologie dans le secteur de l’immobilier, et de favoriser une meilleure représentation des intérêts des clients.
L’obligation de souscrire à une assurance RCP
Les professionnels soumis à la loi Hoguet, tout comme d’autres professionnels, ont besoin de différentes formes d’assurances pour protéger leur activité.
L’assurance de responsabilité civile professionnelle est essentielle. Elle couvre les dommages matériels, corporels ou immatériels qui pourraient être causés à des tiers (clients, fournisseurs, etc.) dans le cadre de l’activité.
Les changements de la loi Alur pour la vente
Le législateur a voulu également encadrer la transaction immobilière. Voici les principaux changements.
Les diagnostics immobiliers
La loi ALUR a renforcé et étendu les obligations de diagnostics immobiliers lors d’une vente.
Par exemple, le vendeur doit fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, ou encore un état relatif à la présence d’amiante pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
Les informations obligatoires dans les annonces immobilières
Le droit a introduit de nouvelles informations obligatoires dans les annonces immobilières, telles que la surface habitable, le montant des charges de copropriété, l’efficacité énergétique, et l’existence de procédures en cours au sein de la copropriété.
L’encadrement des honoraires de transaction
La législation a encadré les honoraires des agents immobiliers en instaurant un barème de prix maximum pour les prestations courantes liées à la vente d’un bien immobilier.
C’est l’arrêté du 10 janvier 2017 modifié par celui du 26 janvier 2022.
Les documents à fournir lors de la vente d’un lot en copropriété
La loi ALUR a élargi la liste des documents que le vendeur doit remettre à l’acquéreur lors de la vente d’un lot en copropriété, incluant par exemple le règlement de copropriété, l’état daté, ou les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
Le compromis de vente
Enfin, elle a modifié le contenu de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis) en y ajoutant de nouvelles informations obligatoires, comme le montant des charges de copropriété payées par le vendeur au cours des deux dernières années, ou l’état global d’endettement du syndicat des copropriétaires.
Si vous souhaitez connaitre la loi ALUR dans son intégralité, vous pouvez télécharger le PDF ou la consulter sur Légifrance.
Foire aux questions
Voici une Foire aux Questions (FAQ) sur les points les plus couramment demandés concernant la loi ALUR et le droit immobilier en général.
Quel est le plafond des honoraires de location ?
Les règles précises pour les frais d’agence immobilière, y compris un plafond maximal en fonction de l’emplacement du logement sont les suivantes.
Le tarif maximal des honoraires d’agence par mètre carré varie comme suit :
- Entre 12€ et 15€ / m² dans les zones très tendues ;
- Entre 10€ et 13€ / m² dans les zones tendues ;
- Entre 8€ et 11€ / m² dans les zones non tendues.
Concernant le coût de l’état des lieux à la charge du locataire, celui-ci ne peut excéder 3 € par m², indépendamment de la zone où se situe le logement.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une « zone tendue » dans le domaine de l’immobilier français désigne une zone géographique où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre.
Dans ces secteurs, il peut être difficile de trouver une maison à un prix abordable, ce qui peut entraîner une augmentation rapide des loyers.
La loi ALUR a introduit des mesures spécifiques pour ces zones tendues afin de contrôler l’augmentation. Ces mesures incluent l’encadrement des loyers lors de la relocation ou du renouvellement du bail.
En 2023, elles sont principalement situées dans les grandes agglomérations et les zones dites « tendues » sont définies par décret.
Il s’agit généralement des points où les loyers sont élevés et où le marché immobilier est particulièrement actif, comme Paris et sa région, Lyon, Marseille, Toulouse, Lille, etc.
Pour savoir si un logement se situe dans une zone tendue, il est possible de consulter le site officiel du gouvernement, qui propose une carte interactive et une liste des communes concernées.
A partir de quand la loi Alur s’applique ?
Les dispositions ont été mises en œuvre de manière graduelle suite à sa publication dans le Journal officiel le 26 mars 2014. L’activation de certaines mesures a été décalée dans le temps.
