La réglementation de la location saisonnière est un segment essentiel du secteur du tourisme.
Que vous soyez propriétaire d’un logement ou un futur locataire, il est primordial de comprendre ces règles pour garantir une expérience touristique réussie.
Faisons le point le la réglementation de la location saisonnière de votre logement pour que le séjour de vos locataires se passe bien.
Définition de la réglementation de la location saisonnière
Egalement appelée « de courte durée », est une forme de bail où un bien immobilier meublé (maison, appartement, etc.) est loué pour une courte période.
Elle peut varier de quelques jours à plusieurs semaines, mais elle n’excède généralement pas quelques mois.
Selon le Code de tourisme français, plus précisément l’article D324-1, une location saisonnière est définie comme suit :
« Est considéré comme location saisonnière tout meublé de tourisme qui est offert à une clientèle qui y effectue un séjour caractérisé à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile. »
Notez que le bailleur a des obligations différentes selon que le logement loué est sa résidence principale ou non.
Par ailleurs, le propriétaire doit également respecter la réglementation de la commune où se situe le bien.
Certaines villes imposent des restrictions sur la durée et exigent une déclaration préalable en mairie. Renseignez-vous auprès de votre commune sur la réglementation en vigueur.
La location saisonnière et la résidence principale
La location saisonnière est possible et est même devenue une pratique courante, notamment avec le développement de plateformes en ligne telles qu’Airbnb.
Cependant, cette pratique est encadrée par la loi et doit respecter certaines règles.
En France, une résidence principale est définie comme l’usage dans lequel le propriétaire réside la majeure partie de l’année, soit au moins 8 mois, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Concernant la réglementation de la location saisonnière, il est autorisé de louer son bien immobilier sans limitation de durée.
Cependant, dans certaines grandes villes (comme Paris, Lyon, Bordeaux), elle est limitée à 120 jours par an.
Cette limitation vise à éviter que des logements ne soient retirés du marché pour être loués uniquement en saisonnier, ce qui pourrait réduire l’offre disponibles pour les résidents permanents.
Notez que si vous dépassez ce seuil des 120 jours, votre habitation peut être considéré comme une résidence de tourisme, ce qui implique des obligations différentes et plus strictes, notamment en termes de déclaration et d’autorisation.
Enfin, même pour une location saisonnière, certaines obligations restent à respecter : le logement doit être décent, le propriétaire doit souscrire une assurance spécifique, et les revenus locatifs doivent être déclarés aux impôts.
Règles pour les résidences secondaires
En France, louer ses résidences secondaires est soumise à un certain nombre de règles et de réglementations.
Tout d’abord, la définition légale d’une résidence secondaire est un logement utilisé périodiquement, lors de ses vacances ou de week-ends, par exemple.
Si le bailleur décide de mettre sa maison, il doit respecter certaines obligations.
Déclaration en mairie
Dans toutes les communes françaises, il est obligatoire de déclarer en mairie la mise en location saisonnière d’un bien immobilier. Elle est effectuée par le biais du formulaire Cerfa n°14004*03 et vous obtiendrez un numéro d’enregistrement.
Règles spécifiques pour certaines communes
Dans certaines villes, notamment les grandes villes et les communes de zones tendues (où la demande de logements excède largement l’offre), des règles plus strictes s’appliquent.
Pour louer une résidence secondaire comme location saisonnière, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.
Ce droit est souvent conditionnée à la création d’un appartement compensateur, c’est-à-dire la transformation d’un local commercial ou autre en logement.
Durée pour louer
Il n’y a pas de limite légale à la durée pendant laquelle elle peut être louée. Cependant, des limitations peuvent être imposées par la réglementation locale dans certaines communes.
Obligations fiscales
Les revenus tirés de la location saisonnière d’une résidence secondaire doivent être déclarés aux impôts.
En fonction des revenus générés, le propriétaire peut être soumis au régime de la micro-entreprise ou au régime réel d’imposition. Il peut également être redevable de la taxe de séjour, qui doit être collectée auprès des locataires et reversée à la commune.
Règles de sécurité et d’hygiène
Comme pour toutes les locations, le logement doit respecter les normes de sécurité et de décence. Cela comprend, entre autres, des règles sur les installations électriques et de gaz, sur la présence de détecteurs de fumée, ou encore sur le traitement des déchets.
Que faire si votre bien est en copropriété ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en location saisonnière son appartement situé dans une copropriété, il doit se conformer à certaines règles spécifiques et tenir compte des droits des autres copropriétaires.
Voici les principaux points à considérer.
Règlement de copropriété
Avant de louer votre bien en réglementation de la location saisonnière, consultez votre règlement de copropriété.
Certains règlements peuvent interdire ou restreindre votre projet. Par exemple, ils peuvent spécifier que les lots ne peuvent être utilisés qu’à des fins d’habitation exclusivement ou à titre de résidence principale.
Trouble de voisinage
Les bailleurs ont l’obligation de veiller à ce que leurs locataires ne causent pas de troubles de voisinage (bruits excessifs, nuisances, etc.). Si les locataires causent des nuisances, le propriétaire peut être tenu pour responsable.
Parties communes
Les locataires doivent respecter le règlement de la copropriété concernant l’utilisation des parties communes (escaliers, jardins, piscines, etc.). Il est de la responsabilité du propriétaire de s’assurer qu’ils sont informés de ces règles.
Assemblée générale des copropriétaires
Si vous envisagez de faire de la location saisonnière à grande échelle, cela pourrait être considéré comme une activité commerciale, ce qui pourrait nécessiter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Informer le syndic
Même si le règlement de copropriété ne l’oblige pas, il est recommandé d’informer le syndic de copropriété de votre intention de louer votre bien pour éviter d’éventuels conflits.
Que dit la loi Hoguet sur la réglementation de la location saisonnière ?
La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) est une législation française qui régit les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Elle concerne principalement les professionnels de l’immobilier tels que les agents immobiliers, les syndics de copropriété et les administrateurs de biens.
La loi Hoguet stipule dans son article premier qu’une location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs (et de 120 jours par an).
Cependant, dans certaines régions où l’attraction touristique s’étend sur plusieurs saisons, comme l’été et l’hiver, le plafond des 120 jours peut être doublé.
Notez que cette définition ne s’applique pas uniformément à toutes les situations.
Selon une décision de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 22 juillet 1987 (n° 86-12.858), le temps de la saison peut varier considérablement en fonction de l’activité concernée.
Il est fréquent que le propriétaire propose de louer sa résidence principale ou secondaire à des touristes pendant toute la saison touristique.
Que doit contenir le contrat ?
La réglementation de la location saisonnière est un contrat particulier qui se distingue du bail traditionnel d’habitation, surtout par sa durée, qui est généralement déterminée et courte.
Bien que plus souple, la rédaction est toutefois encadrée par certaines obligations légales.
Voici 9 points clés qui doivent figurer dans un contrat :
- Identification des parties : Comme dans tout contrat, il faut identifier le bailleur (propriétaire) et le locataire, en indiquant leurs noms et adresses.
- Description détaillée : Le document doit contenir une description précise du logement (nombre de pièces, équipements, surface, etc.) et éventuellement des espaces extérieurs accessibles (jardin, terrasse, etc.).
- La durée pour louer doit être clairement mentionnée, avec la date de début et de fin.
- Montant du loyer et des charges : Il doit indiquer le prix du loyer, la manière dont il doit être payé, ainsi que les charges locatives éventuelles. Il faut aussi préciser si un dépôt de garantie est demandé, et si c’est le cas, son coût.
- Inventaire du mobilier : Pour louer en meublées, un inventaire détaillé du mobilier et des équipements disponibles doit être joint.
- Obligations du locataire et du propriétaire : Le document doit préciser les obligations respectives des parties (entretien du logement, réparations, etc.).
- Assurance : Il est fortement recommandé de mentionner l’obligation de souscrire une assurance pour couvrir les éventuels dommages qui pourraient survenir pendant la durée.
- Les conditions d’annulation de la réservation par le locataire ou le propriétaire doivent être précisées.
- Litiges : Il doit mentionner les modalités de règlement des litiges éventuels, généralement par un recours à la médiation ou à l’arbitrage avant d’aller en justice.
Notez que le contrat de location saisonnière doit être rédigé en deux exemplaires, signés par les deux parties.
Il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel type Airbnb ou à un avocat spécialisé pour s’assurer de la conformité du contrat avec la réglementation en vigueur.
Exemples de clauses abusive
Une clause abusive est une disposition insérée dans un contrat qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur ou du non-professionnel.
Dans le contexte de la réglementation de la location saisonnière, voici 6 exemples de clauses qui pourraient être considérées comme abusives :
- De résiliation unilatérale : Une clause qui donne au bailleur le droit de résilier le contrat à sa seule discrétion, sans justification, serait considérée comme abusive.
- D’exonération de responsabilité : Qui exonère le bailleur de toute responsabilité en cas de défauts ou de dysfonctionnements dans le logement.
- De paiement anticipé intégral : Une clause exigeant le paiement intégral du loyer avant le début, sans possibilité de remboursement en cas d’annulation.
- De renonciation aux droits : Qui oblige le locataire à renoncer à ses droits à réparation en cas de manquement du bailleur à ses obligations.
- De dépôt de garantie non remboursable : Qui stipule que le dépôt de garantie ne sera pas remboursé, quelles que soient les circonstances.
- D’augmentation automatique du loyer : Qui autorise le bailleur à augmenter le loyer de manière automatique et sans préavis.
Notez que la détermination de l’abusivité d’une clause dépend de l’évaluation du contrat dans son ensemble, et non seulement d’une clause isolée.
L’état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux est un document important qui permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire.
Il sert à déterminer si des dégradations ont été causées pendant la durée du séjour, au-delà de l’usure normale.
L’état des lieux d’entrée
Le règlement se réalise au début du séjour, idéalement en présence du locataire et du bailleur ou de son représentant. Durant cet état des lieux, il est nécessaire de :
- Décrire minutieusement la maison pièce par pièce (état des murs, sols, plafonds, fenêtres, etc.), et également l’état des équipements (électroménager, meubles, etc.).
- Prendre des photos peut s’avérer très utile pour compléter ce document.
- Relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
- Remarquer et noter tout signe de détérioration existant.
Ces informations doivent être consignées par écrit, et il doit être signé par les deux parties. Un exemplaire du document doit être remis au locataire.
L’état des lieux de sortie
Il doit être effectué de la même manière qu’à l’entrée, et au moment du départ du locataire. On y note :
- Les éventuelles dégradations qui sont imputables aux locataires et qui n’étaient pas présentes lors de l’état des lieux d’entrée.
- Le relevé des compteurs.
- La présence de tous les éléments mentionnés dans l’inventaire.
- Si des dégradations sont constatées et qu’elles sont imputables, elles peuvent être déduites du dépôt de garantie. Notez que l’usure normale liée à l’utilisation du logement ne peut être imputée au locataire.
Enfin, il est recommandé de faire l’état des lieux de sortie dans des conditions de luminosité similaires à celles de l’entrée pour ne pas fausser l’évaluation des éventuelles dégradations.
L’assurance autour de la réglementation de la location saisonnière
Elle joue un rôle crucial dans la location saisonnière, à la fois pour le propriétaire et pour le locataire.
Il est essentiel d’être couvert pour divers risques, tels que les dommages matériels, les accidents, les vols ou les responsabilités civiles.
Assurance pour le propriétaire
Le bailleur doit avoir une assurance multirisque habitation pour le logement qu’il met en location saisonnière. Cela couvrira les dégâts qui pourraient survenir durant la période, comme un incendie, un dégât des eaux, ou encore un vol.
Il est également recommandé d’informer son assureur de son intention de louer son appartement. Certains assureurs exigent que les propriétaires souscrivent une extension d’assurance spécifique pour couvrir la location saisonnière.
Assurance pour le locataire et réglementation de la location saisonnière
Bien qu’il ne soit pas obligatoire d’assurer le logement qu’il loue de manière saisonnière, cela est fortement recommandé. En effet, il est responsable vis-à-vis du bailleur de tous les dommages qu’il pourrait causer durant son séjour.
De nombreux contrats d’assurance habitation comprennent une clause « villégiature » qui couvre le locataire lorsqu’il loue un appartement. Il convient toutefois de vérifier cette couverture avec son assureur.
Il existe également des assurances spécifiques qui peuvent être souscrites à la journée, à la semaine, etc. Elles couvrent généralement les risques tels que les dommages au logement, le vol, la responsabilité civile, etc.
Que risquez-vous en cas de non-respect des réglementations ?
Le non-respect des réglementations sur la location saisonnière peut entraîner diverses conséquences, allant de simples amendes à des sanctions plus sévères.
Ci-dessous quelques exemples :
- Non-déclaration : Si vous êtes un propriétaire qui loue votre bien sans l’avoir déclaré à la mairie (dans le cas d’une résidence principale), vous pourriez être sujet à une amende pouvant aller jusqu’à 450 euros.
- Dépassement de la durée maximale : Dans certaines villes, la réglementation de la location saisonnière de la résidence principale est limitée à 120 jours par an. Si cette durée est dépassée, il peut être passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.
- Absence de contrat ou de description des lieux : Le manquement à l’obligation de fournir un contrat ou une description précise des lieux peut entraîner une contravention de 5ème classe, soit une amende pouvant aller jusqu’à 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive).
- Non-respect des normes de décence et de sécurité : Si le logement ne respecte pas les normes de décence et de sécurité, le bailleur peut être passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros et d’une peine d’emprisonnement de un an.
- Non-paiement de la taxe de séjour : Les propriétaires qui ne collectent pas ou ne reversent pas la taxe de séjour peuvent être soumis à une amende forfaitaire de 1 500 euros par logement non déclaré.
Enfin, notez que le non-respect de la réglementation de la location saisonnière peut conduire à des sanctions civiles, notamment le versement de dommages-intérêts au locataire en cas de litige.
Quelle est la fiscalité applicable ?
La fiscalité en France peut varier selon la situation de chaque propriétaire.
En effet, les revenus issus de la location saisonnière sont généralement considérés comme des revenus BIC en loueur meublée non professionnel et sont imposables.
Régime Micro-BIC
Si les recettes annuelles provenant de la location saisonnière ne dépassent pas 72 600 € (seuil en vigueur en 2021, sujet à modification), alors vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, et seul le reste est imposable. Par ailleurs, la cotisation foncière des entreprises (CFE) n’est généralement pas due pour les loueurs en meublé non professionnels sous le régime micro-BIC.
Régime réel
Si vos recettes dépassent le seuil, ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous serez alors soumis au régime réel.
Ici, vous déduisez vos charges réelles (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) de vos recettes locatives. Si vos charges sont importantes, ce régime peut être plus avantageux que le micro-BIC.
Taxe de séjour et réglementation de la location saisonnière
En plus de l’impôt sur le revenu, n’oubliez pas la taxe de séjour, que vous devez collecter de la part de vos locataires et reverser à votre commune, si celle-ci l’a instaurée. Les plateformes type Airbnb vous aident à ce sujet.
Cotisations sociales
Depuis 2019, les propriétaires louant un bien meublé de manière occasionnelle sont assujettis aux cotisations sociales si leurs revenus locatifs dépassent un certain seuil (23 000 € en 2021).
Comment faire sa déclaration ?
Déclarer ses revenus de location saisonnière implique quelques étapes.
Voici une marche à suivre générale, qui pourrait varier selon votre situation spécifique. Consultez un expert-comptable ou un fiscaliste si nécessaire.
- Déterminer votre régime fiscal : Comme mentionné précédemment, vous devez d’abord déterminer si vous êtes éligible au régime Micro-BIC ou au régime réel, en fonction de vos revenus locatifs.
- Se préparer à déclarer ses revenus : Assurez-vous d’avoir tous les documents nécessaires à portée de main. Cela inclut vos relevés bancaires, vos reçus de la réglementation de la location saisonnière, vos factures pour les dépenses liées à la propriété, etc.
- Déclaration en ligne ou sur papier : En France, la déclaration d’impôts peut se faire en ligne sur le site des impôts (www.impots.gouv.fr) ou sur papier, en fonction de votre situation. La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à Internet et que vous êtes en mesure de faire cette démarche.
- Remplir le formulaire approprié : Sous le régime Micro-BIC, vous devrez remplir le formulaire 2042 C PRO et indiquer vos revenus locatifs dans la case 5ND ou 5OD. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 50%. Si vous optez pour le régime réel, vous devrez remplir le formulaire 2031 et ses annexes. Vous devrez détailler vos revenus et vos charges sur ce formulaire.
- Soumettre votre déclaration : Une fois que vous avez rempli votre déclaration de revenus, vous devez la soumettre à l’administration fiscale. Si vous déclarez en ligne, vous recevrez une confirmation électronique. Si vous déclarez sur papier, assurez-vous de garder une copie et de l’envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Payer vos impôts : Après avoir soumis, l’administration fiscale calculera le montant de l’impôt que vous devez. Vous recevrez un avis d’imposition indiquant le prix à payer et la date limite de paiement.
Notez que ces informations sont générales et peuvent varier en fonction de votre situation personnelle et des réglementations en vigueur. Consultez un expert en fiscalité ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.
