Bien que le métier d’apporteur d’affaires en immobilier reste encore peu connu du public en France, il connaît un grand essor. Cette activité n’est pas réglementé et beaucoup d’agences font appel à des professionnels.
Comment fonctionne l’apporteur d’affaires en immobilier, qui signe le contrat et est-ce que ce service est bien légal dans notre milieu de la transaction ?
Voici un décryptage éclairé du fonctionnement de cette entreprise susceptible de vous générer une rémunération conséquence en fin de mois.
C’est quoi l’apporteur d’affaires en immobilier ?
Un peu comme le négociateur immobilier, les apporteurs sont des intermédiaires entre deux ou plusieurs parties. L’activité consiste à mettre en relation des prospects avec son client en vue de la signature d’un contrat.
En effet, il met en relation des entreprises immobilières avec de nouveaux clients potentiels à la quête d’un bien en vente ou acheter. Les prestations de services de l’apporteur d’affaires en immobilier ne sont réglementés puisque l’activité n’est pas prise en compte par la loi Hoguet.
Dès que les parties établissent un contact, sa tâche prend fin. La suite du contrat n’est plus sous sa responsabilité. Autonome et indépendant, il n’est soumis à aucune des parties, ni employé par l’une d’entre elles.
Il se différencie des professionnels et des agents immobiliers grâce à son autonomie et sa rétribution.
Contrairement à un employé, l’apporteur d’affaires en immobilier n’est pas lié par un rapport de subordination et ne travaille pas en inter agence. Chaque mise en formation est rémunérée, généralement sous forme de commission ou en pourcentage du chiffre d’affaires.
Quelles-sont les différences entre un apporteur d’affaire en immobilier et un agent ?
La principale différence dans un réseau réside dans le fait que l’agent ou le mandataire est habilité à effectuer des transactions grâce à sa carte professionnelle (la T) ou celle de son réseau, ce qui lui permet de percevoir des honoraires.
Le commercial, quant à lui, joue un rôle d’intermédiaire ponctuel.
De plus, l’apporteur d’affaires en immobilier se limite à mettre en relation le vendeur avec l’agent en charge de la vente immobilière ou à transmettre le contact.
Il n’est pas autorisé à conclure une cession. Par ailleurs, aucun lien de subordination n’existe entre le réseau lors de la vente.
Enfin, ne vous fiez pas uniquement à la parole des parties prenantes : définissez un cadre clair avant toute mise en formation entre l’apporteur d’affaires en immobilier et la personne ou l’entreprise chargée de la vente.
N’apportez pas de vente à une personne sans statut juridique valide pour conclure une affaire : si cette personne ou son réseau n’est pas habilitée selon la réglementation des professions immobilières, rien ne garantit le versement de votre commission à la signature de l’acte de vente.
Comment signer le contrat ?
Ce contrat formalise l’accord entre l’apporteur d’affaires en immobilier et les parties impliquées, en précisant les rôles et responsabilités de chacun.
Le document avec le commercial doit inclure plusieurs éléments :
- L’identité des parties : préciser qui sont les signataires du contrat.
- L’objet du contrat : décrire la nature de la mission et son objectif.
- L’étendue du champ d’intervention : définir clairement les activités que le commercial est autorisé à effectuer dans le cadre de la mission immobilière.
- Les obligations des parties : lister les devoirs et responsabilités spécifiques de l’agent.
- Le type de clients à prospecter : identifier le profil des clients ciblés pour les transactions.
- La durée du contrat : indiquer la période pendant laquelle le contrat est valable.
- La rémunération et la commission : spécifier le montant et les conditions de paiement des commissions.
Il est également judicieux d’inclure des clauses spécifiques pour protéger les signataires, telles qu’une clause d’exclusivité ou une clause de non-concurrence. Bien que ces clauses ne soient pas obligatoires, elles renforcent la sécurité juridique des relations et évitent les conflits d’intérêts.
Quels sont les missions de l’apporteur d’affaires en immobilier ?
Le principe de base de l’apport d’affaires reste le même en immobilier comme ailleurs. Sa mission doit trouver de nouveaux contrats à son client qui peut être un particulier ou une entreprise. Le fonctionnement, bien qu’étant aussi simple que dans les autres secteurs d’activité, est spécifique.
L’apporteur d’affaires en immobilier est un indicateur qui facilite les ventes en mettant en relation des parties intéressées, telles que des acheteurs, des vendeurs, des locataires, des propriétaires ou des investisseurs.
Son rôle principal est de détecter des opportunités et de les présenter aux parties concernées.
- Il prospecte le marché pour trouver des biens à vendre, à louer ou à investir. Il peut utiliser différents moyens, tels que les réseaux sociaux, les petites annonces, le bouche-à-oreille ou les contacts professionnels.
- Une fois qu’il a identifié un contrat, il met en relation les parties concernées. Par exemple, il peut présenter un vendeur à un acheteur potentiel ou un propriétaire à un locataire éventuel.
- Il peut également aider les parties à négocier les conditions de l’affaire et à préparer les documents nécessaires, tels que les contrats, les offres d’achat ou les baux. Toutefois, il n’est généralement pas impliqué dans les aspects juridiques ou administratifs.
- Une fois la mise en relation effectuée, il reçoit une rémunération pour son travail. Elle peut prendre la forme d’une commission sur le montant de la transaction ou d’un pourcentage du chiffre d’affaires généré.
Notez que l’apporteur d’affaires en immobilier se distingue des agents, qui ont généralement employés ou mandatés et qui ont des responsabilités plus larges, notamment en matière de conseil, de représentation et de gestion des transactions.
Peut-on exercer sans la carte professionnelle ?
Avant toute réponse, il faut distinguer ce professionnel du mandataire immobilier. Ce premier, en principe n’a pas besoin d’une carte professionnelle pour exercer comme apporteurs.
Toutefois, s’il doit exercer dans un secteur aussi réglementé, son obtention ou être habilité par le titulaire peut devenir obligatoire comme le veut l’article 1 de la loi Hoguet.
Ainsi, il doit strictement se faire de « manière exceptionnelle » si l’intéressé n’est pas titulaire d’une attestation professionnelle immobilière. Comprenez par « manière exceptionnelle » l’absence de récurrence.
Si l’activité d’apport en affaires se fait de manière régulière, l’intéressé doit donc se professionnaliser et changer de statut juridique. Trois options de statuts s’offrent à lui à cet effet. Il peut choisir entre :
- Entreprise individuelle ;
- Autoentrepreneur ou micro entrepreneur ;
- Société SAS ou SASU
Attention ! L’apport d’affaires en immobilier ne peut pas se faire que de manière « occasionnelle » par une personne n’étant pas agent immobilier ou habilité par lui.
La rémunération de l’apporteur d’affaires en immobilier
Ce professionnel vit des commissions. La valeur de celle-ci est convenue en amont entre les deux parties et est inscrite dans le contrat. La commission peut être estimée en pourcentage ou en un montant forfaitaire fixe.
Il n’est pas aussi rare de voir des réseaux de gestionnaires immobiliers ou des entreprises immobilières proposés des chèques cadeaux en guise d’honoraires pour un apport d’affaires.
La loi veut que les conventions conclues soient rédigées par écrit et que, entre autres, les conditions de détermination et de versement de la rémunération soient précisées en conformité avec la règlementation en vigueur.
À combien s’élève la commission ?
La valeur varie souvent en fonction de celle de l’agent. Plus les frais d’agence sont élevés, plus élevée sera la rémunération ou la commission.
Pour une transaction de vente de logement où l’agence en charge de l’opération encaisse 4 % du prix total de la vente, l’entrepreneur, lui dans ce cas peut avoir une commission allant jusqu’à 15 %.
À titre illustratif, si la maison était vendu 600 000 €, la commission de l’entreprise s’élèvera à 24 000 €. L’apporteur d’affaires en immobilier peut prétendre à 3 ou 15% soit 720 à 3 600 €.
Mais, le pourcentage de sa rémunération est fixé au départ d’un commun accord entre le professionnel et l’agence.
Comment devenir apporteur d’affaires en immobilier ?
Aucun diplôme n’est nécessaire pour commencer. Néanmoins, certaines qualités sont nécessaires pour réussir dans les apporteurs. Très souvent, une bonne compréhension de la vente et du marketing suffit pour réussir.
Toutefois, cet entrepreneur a également besoin de la détermination, de la créativité et de la persévérance pour satisfaire les deux parties qu’il met en relation. Une solide expérience est aussi un grand atout pour le professionnel apporteur d’affaires en immobilier.
Par ailleurs, il a besoin d’une excellente compétence relationnelle et une bonne compréhension du marché pour être efficace. De même, pour exercer en toute quiétude et légalité, il doit avoir un statut juridique.
Cela passe tout simplement par la déclaration de son activité de mise en relation de clients et de vendeurs potentiels de biens immobiliers.
Quel-est le statut de l’apporteur d’affaires en immobilier ?
Les services d’apporteur d’affaires en immobilier sont régulièrement sollicités dans le secteur. Si vous voyez votre avenir, vous devez vous déclarer pour être en règle avec la loi et ainsi exercer le métier en toute quiétude.
Vous devez vous enregistrer au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour la déclaration, vous aurez besoin de choisir votre statut juridique.
L’entreprise individuelle
Ce commercial sera le meilleur choix en cas de déclaration de votre métier d’apporteur d’affaires en immobilier si vous pouvez récupérer la TVA pour certaines de vos dépenses professionnelles.
Il s’agit des frais professionnels comme les frais de déplacement ou de carburation, de communication, d’hébergement, de nourritures, etc.
La micro entrepreneur
C’est idéal pour commencer votre carrière de mise en relation de clients potentiels et d’entreprises immobilières sans aucun risque. La micro entreprise vous offre une gestion et une comptabilité simplifiées, avec une immatriculation gratuite.
Vous n’avez pas de statuts sociaux à déposer et n’êtes contraint au paiement d’aucune charge si vous ne faites pas de chiffre d’affaires. L’auto entrepreneur présente de nombreux avantages. Toutefois, il ne convient pas à tout le monde en raison de son plafonnement de chiffre d’affaires.
La SASU ou la SAS
La SASU ou SAS est aussi une entreprise que vous pouvez choisir pour exercer en toute légalité votre activité d’apporteur d’affaires en immobilier. Avec ce statut, vous avez la possibilité de former une équipe de travail.
Vous pouvez en effet créer une véritable société qui peut être dirigée par vous ou par vos collaborateurs. Le principal avantage du statut de la SAS ou SASU est la possibilité de création d’une personne morale distincte des fondateurs d’une société, avec un patrimoine séparé.
La position de la jurisprudence
La Cour de cassation voit l’apport d’affaires en immobilier comme un moyen de recherche ou de négociation de clients. Pour elle, la loi Hoguet s’applique parfaitement à l’activité d’apport d’affaires.
Toutefois, les récentes décisions de la cour d’appel semblent dire le contraire. La Cour suprême pense que la loi Hoguet (CA Aix-en-Provence, 5/1/2021, n° 19 — 11 033 ; CA Paris, 1, ch. 8, 5/6/2020, n° 19/16 391) ne s’applique pas à l’apport d’affaires et distingue l’apporteur d’affaire en immobilier du négociateur.
Si la cour d’appel de Chambéry (6/11/2018, n° 17-00811) approuve cette déclaration de la Cour suprême, la cour de Bordeaux s’allie plutôt à la position de la Cour de cassation.
La seule façon de mettre un terme à cette divergence de point de vue des juridictions sur la question de l’apport d’affaires et la jurisprudence est que la Cour de cassation définisse avec précision les prestations qui relèvent de cette loi sur la transaction.
Conclusion
Les apporteurs sont des métiers encore à l’état embryonnaire. Bien qu’ayant une grande renommée dans certains secteurs d’activité comme l’immobilier, ses principes et sa réglementation restent très peu connus de nombreuses personnes.
Il s’agit d’une entreprise autonome ayant une déontologie précise et dont l’exercice requiert certaines compétences et dans certains cas, l’obtention de la carte professionnelle immobilière.
Le candidat au métier d’apporteur d’affaires en immobilier doit faire une déclaration au RCS pour être en règle vis-à-vis de la loi.
